中國人炒房PK美國人不炒房

2012-01-03 18:32 作者:作者博客

眾所周知，除了紐約，美國各大城市人口都不多，一般只有幾十萬人；同樣，除了商用樓，美國的居民樓一般都不高，人們大多居住平房或別墅。更讓人難以置信的是，美國的「絕對房價」（每套別墅）與「相對房價」（房價收入比）並不高，為此，許多拿到美國綠卡的中國人，甚至還在美國學習的中國留學生，他們經常會首先買入一套屬於自己的私房——帶有前後院的獨棟平房或是兩層別墅，並以此為榮耀，誇耀於國內親朋好友面前。其實，所有美國人的住房條件大多如此，當然，這與擁擠不堪的中國大城市相比，的確是令人羨慕，值得炫耀。

事實上，美國人並不「炒房」，原因何在？有一些中國學者或股評家認為：因為美國開徵房產稅，所以美國人不炒房。這一解釋顯然是缺乏根據的。據說，有中國人曾跑到歐美炒房，也有中國人跑到沙漠中炒房，但不知賺了還是賠了，總之，就是一炒為快。最近有媒體披露，在中國大城市，一般中等收入家庭都擁有多套房產，不知是否屬實？

美國地廣人稀，房地產供給相對充分。

美國與中國國土面積大體相當，但美國人口不足中國的1/4，而且中國國土的相當大部分地處大西北，不是高寒地帶，就是嚴重乾旱缺水地區，甚至不適合人類居住，相反，美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大，西臨太平洋，東瀕大西洋，地勢開闊平坦，絕大部分國土面積適合人類定居。總體而言，美國地廣人稀，房地產供給相對充分。因此，土地的稀缺性，以及房產的供求關係，直接決定了地價與房價水平的高低。

後工業化時代，美國早已結束城市化進程。

就目前中國而言，我們正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地「需求」的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，則人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。

然而，在美國，早在20世紀70年代初，以美國為首的西方發達國家開始步入「後工業化」時代，隨著工業化進程結束，人口城市化進程同步完成。自此，來自工業化用地與城市化用地的需求基本消失，地價與房價進入相對平穩、均衡新時代。

美國投資渠道多樣化，分散投資與理性投資更時尚。

在中國，不僅投資渠道單一，而且投資市場狹小，投資者別無選擇，除了炒股，就是炒房。當然，投機客還可以炒藥、炒茶、炒菜、炒礦，總之，若投資不足，則必然投機有餘；一旦「炒無可炒」，就會變成「無所不炒」。

與此相反，美國的投資市場不僅規模龐大，而且運作規範成熟。它不僅擁有世界最大的現貨市場（股票、債券和基金），而且同樣擁有世界最大的衍生市場（期貨、期權和遠期），無論是從投資渠道來看，抑或是從市場容量來看，它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機需求。

以股票市場為例，截止2010年7月底，美國主板（NYSE）國內股票總市值高達11.67萬億美元，是上海證交所（2.38萬億美元）的近5倍！與此同時，美國創業板（NASDAQ）國內股票總市值高達3.29萬億美元，是深圳證交所（0.95萬億美元）的3.46倍！美國主板與創業板掛牌的上市公司共有5133家，而滬深A、B股上市公司總計2000家左右。此外，美國還有龐大的場外市場（OTC），截止2010年9月3日，OTCBB（OTC Bulletin Board）掛牌股票3025只；OTC粉單市場（Pink OTC Markets）掛牌股票共計9655只。

也就是說，美國三大股市（主板、創業板、OTC）共有近18000只股票掛牌交易，它是中國兩大股市上市公司數量總和（2000只）的9倍！美國公司債券市場與基金市場規模同樣是世界最大的投資市場。2009年底，中國證券投資基金資產淨值僅為0.39萬億美元，而美國共同基金資產淨值卻高達10萬億美元，它是中國基金規模的25倍之多！

美國社會保障制度完善，為養老而投資更從容。

在某種意義上講，中國人均GDP尚不足美國的1/7，中國社會保障制度仍不完善，城鄉差別大，尤其是社會保障程度普遍不高，於是，中國人「買房養老」成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風險太大，因此，人們更偏好「買房儲值」（儲藏財富），當然，貪婪者更希望能夠通過「炒房」獲得暴利。

但是，在美國，不僅社會保障福利高，而且城鄉完全一體化，全民實現了「從搖籃到墳墓」的全程保障，其中也包括了住房保障，當然，美國人均GDP是中國的7倍多，這讓美國人更加養老無憂，衣食無愁。此外，美國人「為養老而投資」的理財觀和價值觀，使得美國人的投資行為更加長遠而理性、從容而快樂！在美國人看來，炒房當然是一種不可理喻的投資行為。

美國開徵房產類資本所得稅，炒房所得大部分繳稅。

在中國，股市與房市均未開徵資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂，投機猖獗的重要原因之一。

在美國，證券類（包括股票、債券、基金）資本所得稅與房產類資本所得稅同時開徵，並且它們不僅按照「個人所得」設置不同的累進稅率，而且還按「持有期」長短設置了高低不同的稅率。一方面，個人所得稅稅率越高的人，其資本所得稅稅率也越高；另一方面，如果持有期越短，則稅率越高，反之則稅率越低。很顯然，這種稅制設置具有很強的「均貧富」的功能，但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機，並同時鼓勵人們長期投資。

本文作者董登新系武漢科技大學金融證券研究所所長，教授，系主任，兼任湖北省中小企業研究中心主任。