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牛刀:房價將跌回2008年水平(圖)

2011-12-30 13:16 桌面版 简体 0
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房地產獨立評論家牛刀昨日在參加《財富經濟》社主辦的財富論壇上表示,房地產上漲的貨幣與人口兩大要素已不復存在,房價將跌回2008年的水平。

空置率高企泡沫大

牛刀說,衡量一個國家或地區的房地產市場是否存在泡沫有三個重要指標,除了租售比和房價收入比,還有一個重要指標是房屋的空置率。從國家電網智能化的統計當中,全國660個城市有6540萬套住宅是空的,這麼多的住宅它是以什麼衡量它是空得呢,它是以六個月的電錶讀數為零,就是六個月沒有人使用電錶。它就告訴我們6540萬套住宅可以供2.6億人居住,也就是說現在這麼多的房子,這麼多的社會資源,它其實在很多炒家的手上。 在上海,普通家庭均擁有兩到三套房子。全國範圍來看,不少公務員除了自住房外,也有著投資性房產。

為什麼前面數年內房地產調控會「空調」,因為地方政府太依賴土地財政。一旦開徵房產稅,就能作為土地出讓金的替代,必將逼出空置房源湧向市場。

上漲基礎已缺失

為什麼2009年、2010年的房價會大幅度上漲?牛刀認為,根源在於2008年底的4萬億元救市措施,4萬億元加上2009年的9萬億元新增貸款,13萬億的貨幣助推了房價。這兩年,央行大幅度回收貨幣,以調整存款準備金率的方式回收貨幣。中國樓市的投機炒作因貨幣超量發行而起,肯定也將以回收貨幣終結。央行多次上調存款準備金率,是主動刺破樓市泡沫的行為,也許比泡沫自己破滅危害要小得多。

房價上漲的另一大基礎是人口。牛刀認為,進城人口越來越少,樓市新增面積越來越大,房市已進入供不應求局面。他說,每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬,還有2100萬流動農民工。這兩大群體需要住房的是3900萬人,按兩人一戶來算,不到2000萬戶。還有每年新增的400多萬大中專畢業生,約合200萬戶。兩項相加共2200萬戶,按90平方米算,共計19.8億平方米,而近幾年僅北京上海廣州深圳四個城市每年新增面積就達8500萬平方米,加上全國其他城市,開發麵積不少於20億平方米。只要房價一下降,這些房子全得吐出來,供過於求的局面很快就會形成。從美元走勢來看,美元指數已經聚集了強勁的上漲能量,明年有望站穩81點。多重因素疊加之下,房價將會打回2008年。


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