謝國忠：房價應每平米低於兩個月工資(圖)

鳳凰衛視12月4日《財經點對點》節目播出「謝國忠：中國房價每平米兩月稅後工資較合理」，以下為文字實錄：

曾瀞漪：歡迎繼續回到《財經點對點》。在中國國務院副總理李克強接受鳳凰衛視記者的獨家採訪提到，明年中國的房地產調控會持續之後，我們知道，中國的房地產政策是暫時不會鬆動的。但中國的房價什麼叫做合理水平，繼續請經濟學家謝國忠來分析。

Andy，大家談到房地產調控的時候，現在大家很關注的就是要降到什麼樣一個房價才是大家都知道的，要合理的水平？要是每個地方都不一樣，什麼叫做房價的合理水平？

謝國忠(獨立經濟學家)：一般來說房價是跟收入連起來的。在發達國家，考慮一個房子是家庭收入6、7倍的話，銀行認為是能夠接受的，所以他願意給你貸款，這是一個風險控制的時候，這是一個原則。在增長高一點的國家，比例可以高一點，我自己個人認為我也考察了很多地方，我覺得中國的房價每平方米在2個月稅後工資水平的話，要能夠持續的，因為如果是兩個月的收入，那如果你是80平米的房子，中產階級80平米的房子，那就是要13年還多的收入。中國大量是兩個人供一座的，負擔已經是很重的，非常重的。所以我覺得要調到2個月，到了2個月我們才能說這個房價進入了一個合理的區間。

曾瀞漪：我們如果以上海市來做一個比較，兩個月稅後的工資買一平米這樣的話，譬如說上海平均的工資大概是3000塊左右？

謝國忠：現在高很多，應該是5000左右。

曾瀞漪：那就是一平米大概是1萬塊錢是合理的水平，這是在市區還是在郊外的房子？

謝國忠：就是因為上海市中心，有一些大城市市中心有點特殊，在紐約和洛杉磯也是一樣的，反應了全國性的收入比較高的群體的需求，所以它房價跟當地的收入稍微偏差是比較大一點的。最近我們看到的是上海郊區降價降到1萬塊確實是銷售比較多。

曾瀞漪：中國銷售馬上上來了。

謝國忠：馬上上來，所以我覺得這個是說明瞭一件事，當然是說郊區，郊區應該2個月的工資，平均應該兩個月的工資，所以我覺得這是一個可以辯論的，但是我們現在至少看到了，你調到了這個水平，需求是出現了。

曾瀞漪：老百姓也覺得這是他們應該可以負擔得起的價位。

謝國忠：對。因為造房子的成本遠遠是低於這個價格的，其實過出來的價格都是稅收和地價，所以調下去從對經濟來說是完全能承受的，如果到了這個水平，銷售量上升以後，又會對水泥、鋼鐵這個行業都會帶動的。當然如果你是高價位，沒有銷售，對經濟影響就會很大，因為你就不造房子了，所以這是一個大問題。

中央的政策繼續調控，這是很重要的，是一個信號，不要拖，讓大家不要拖，把價格調到位，把交易量讓它上來，經濟又能得到支持。

曾瀞漪：所以你的觀點跟市場上一般人不太一樣。因為市場上認為說房地產價格如果下跌了，開發商投資，增速就會減緩了，減緩之後就會影響到相關產業鏈它的投資，這樣投資一旦下來之後，又會影響地方政府的收入，然後整體又會影響到中國的GDP增長，所以你覺得這不是一個所謂的負面作用，反倒是價格上來之後，銷售量上來，還會帶動其他的產業？

謝國忠：對。因為現在這個價位賣不出去房子，所以你現在在建的房子46億平方米，其實有36億是居住房，這麼大的一個量，如果你現在房子賣不出去，你沒法造房子的，所以當然這對經濟是很負面的影響。但有的人認為你應該應該大量的放貨幣，然後讓我這個房子在高價位能夠全賣出去，這個高價位賣出去投機需求，空房已經是那麼多了，你高價位賣出去，房子還不是空房子嘛。然後這個問題變的更大了，所以我覺得這樣的出路這一次是走不通的。最後降到一個合理的水平，銷售就大幅度上升了。

當然在家庭跟政府之間，收入分配是重新分配了。因為原來我房價如果是4個月的工資，現在變成2個月的工資，那我就少給一半了。所以特別很多地方的政府是非常反對的，因為它是人民跟政府之間利益的分配問題。所以同樣的經濟，同樣的增長速度，但是誰拿多少錢是不一樣的，所以房價調整下來之後，經濟照樣賺。再有就是誰拿錢多少有變化。

曾瀞漪：我們看到這一次中央在調控一些宏觀政策的決心是非常堅持到底的，但是我們看到外圍環境像是歐洲跟美國的經濟，會使得中國的出口也都受到影響。所以大家在問的是，接下來中國還有什麼樣的增長動力可以維持經濟的發展。有人譬如說內需、消費，有人說是什麼城鎮化，有人就說文化產業。你覺得接下來什麼是中國的經濟成長動力呢？

謝國忠：當然中國人要日子過的好起來，這是增長的動力。中國今年人均產值是5000美金，但是消費水平是非常低的，就百分之三十幾，這是家庭消費。還有百分之十幾是公費消費，大部分是投資。當然投資目的是為了創造收入，還是為了讓大家日子過的好起來。中國現在這樣的消費水平跟其他國家相比是很低的，要經濟發展到最後，是為了讓大家能日子過好起來，所以什麼叫動力，就是老百姓給他有錢，他會花的，他要花什麼，怎麼樣花，是他的事情，他愛買什麼就買什麼。然後市場的經濟就是以後資源分配就滿足大家的需求。

為什麼中國人那麼勤勞，你不能到15000美金的人均產值，應該是很容易的一件事情，中國現在人努力的話，遠遠比現在外面的15000美金的經濟還要高。所以中國老百姓值得享受15000美金的生活水平，所以這個不要搞概念，因為搞概念又跑到政府那邊去，搞一個大的東西，又變成政府行為，這個經濟以後問題越來越大。長富於民是經濟的話，最後得到平衡，得到可持續增長的一個關鍵，如果還是想搞名堂，讓政府把錢都集中到政府那邊去花，這個經濟的問題就越來越大，到今天房地產這樣控制了，國家最大的風險就得以控制了。但是這個政府的行為，政府錢花的越來越多，這個行為如果不得以制止，中國經濟出大事是早晚的事。

曾瀞漪：所以目前你覺得中國是再次推行改革非常好的一個時機，同時當中的改革核心是應該圍繞在所謂的老百姓收入分配上，讓他們更有錢去消費。

謝國忠：因為中國經濟現在放緩的主要原因，我覺得是出口不好，還不是因為房地產引起來的，房地產當然要是有可能會有一定的影響。出口不好，這個以後很多年都會是這樣，所以你不能盼著說昨天又會回來。所以中國現在的勞動力，藍領勞動力是短缺的，因為獨生子女政策30年了，白領因為大學生相對過剩，也是因為經濟模式引起來的。中國的經濟模式一放錢，漲的地方就是工地和工廠，白領需求不多，你所謂的保增長就業，那種說法完全是錯誤的，中國現在白領就業問題是結構性的問題，不是增長問題。而藍領就短缺，你如果再刺激，工資漲的更快。

因為勞動力市場問題，基本不大。所以經濟調整是非常好的條件。現在有些企業倒了，它有一個拖欠的工資，過去沒付工資的問題。但實際要另外找一份工作還是比較容易的，所以從政治上來說，中國調整是很好的一件事。中國宣傳說出口不太好，中國現在有大的外匯儲備，外貿還是順差，所以在外面還不受制於人，所以調控這兩方面，勞動力市場還可以，對外還是比較強勢，所以對中國調整是帶來一個非常好的機會，如果你再搞泡沫，再搞兩、三年。如果你再放一把錢，中國是外貿逆差了，外貿逆差熱錢就開始跑了，貶值的壓力來了，這時候要調整可不是你自己能控制的，那是逼到你頭上，所以就像1998年東亞金融危機一樣。所以中國是最後一次機會可調的調整。

曾瀞漪：就是在明年一季度應該是會包括中國在內全球經濟都是最疲弱的時候。所以明年第一季度的經濟，你覺得會有一些什麼樣的政策，或者是什麼樣的應對方式呢？

謝國忠：我覺得又一輪寬鬆的貨幣吧，美國9月份搞了量化資產存儲，把短暫換成長債，所以不算是QE3，大家覺得規模沒擴大，但實際上還是增加了刺激的。下一波可能來買按揭證券化債務是可能性很大的，所以QE3會來，而且規模不會比QE2小的，QE2是6000多億美金。我覺得德國妥協性很大的，老百姓剛開始的時候，他心理不平，然後很憤怒，然後好像我跟你幹到底。到過了一段時間，他這個氣也會下去的，到後來覺得，最終大家還是要過日子的是吧，不能我陪你一起去死，這種心態還是不對的。所以歐洲央行大規模的購買還是挺大的。所以這個可能比美國的QE3還會更大。

現在我們看到有熱錢外流的現象，外貿順差也在下降，所以降低準備金率是應該的，因為跟貨幣供應量是要匹配的，但當然市場就可能會認為中國放了，又像2009年一樣，鼓勵大家去炒，會被這樣市場誤解的，所以我覺得明年一季度可能會出現所謂的一波行情，就是大家又開始說，你看沒問題，又有人來救了。但實際問題沒解決，中國結構性的問題再平衡是要好幾年的時間。所以中國也是要經過這個時間的。西方設計要債務得以控制也是要很長的時間，所以我覺得經濟說明年會很好，可能性不是很大。

曾瀞漪：好的，謝謝Andy，也謝謝觀眾收看，我們再會

(文章僅代表作者個人立場和觀點)