牛刀：中國房價的買點尚未出現

2011-11-22 13:02

其實在我的新書《窮人通脹富人通縮》當中，對住宅出現買點的主要特徵已經表述的很清楚，用了很大的篇幅闡述買點的形成，何時買房才不至於一買到房子就開始貶值。從本書的觀點出發，現在買房和調整到位再買房，房價至少還有20%至30%的跌幅。但是，最近還是有許多網友和媒體向我諮詢何時出現買房的時機，因此，有必要再談談我的觀點和看法。

首先，我們來看貨幣。2008年出現次貸危機是9月5日雷曼兄弟破產，中國央行是10月分開始大量印鈔，持續到2009年底，M2增幅達到29.7%。2009年當年中國房價上漲為1.5%，2010年房價開始暴漲，具體多少不知道。中國央行這輪緊縮政策是2010年10月20日開始的，實行的是第一次加息。持續到現在，M2降至13%，相對於2009年下降了60%。房價主要因素是貨幣，貨幣放開，房價上漲；貨幣緊縮，房價下降。貨幣傳導到房價上的效應是一年，也就是說，房價真正的普跌應該出現在2012年下半年。

其次，影響房價第二大因素是土地價格。今年一線城市的土地價格，同等片區已經下降了40%，所謂地王已經成為傳說，到處是土地流拍或者以底價成交。土地價格傳導到房價是一年到兩年，也就是未來一到兩年預期房價相對2011年下降至少40%。這種預期一旦被得到市場的確認，房價才會出現實質性的下降。

目前我們看見房價下降，只是房價下降第一階段，區域泡沫破滅階段，最典型的特徵就是，房價打折，二手房價倒掛，這個價段一般要持續半年到一年。目前為不到半年時間。這個時候的房價下降是一種假摔，假裝跌倒一下，等別人來扶。但是，偏偏就會有很多人會去扶一下，其實，讓房價摔倒最好，讓讓知道什麼什麼是痛。

房價下降的第二階段是普跌階段。進入這個階段，我們才會發現房價出現實質性的下降，是整個不動產的價值在回歸理性，作為房價會回歸到與城市居民購買力相對稱的狀態。用凱恩斯貨幣通論的觀點來解釋就是，房價必須與貨幣工資掛鉤。而貨幣工資在中國的特徵就是軍人、公務員和央企員工的平均月收入，當然也有一些民營企業和上市公司，是採用貨幣工資的模式發放薪水的。我們很多的白領和婚齡期的城市居民，很多沒有享受貨幣工資，拿的是名義工資，那就是用自己家庭三到六年的收入可以買到一套90平方米住房的狀態，才符合中國國情，否則，對經濟對社會都是一場災難，引發的社會矛盾不可調和。

房價下降的第三階段是泡沫破滅的階段，這一階段是對前期炒作過度的地區實行徹底的回歸，其市場特徵是到處是爛尾樓，房價跌去80%也沒有人買，個別大型房企破產，開發商跑路現象增多。這個時候，有很多廉價的資產。

從目前市場情況看，房價正處在第一階段，這個時期有樓盤打折，但不是普跌，因為貨幣緊縮效應和土地下降的效應還沒有傳導到市場。依據市場傳導時間效應推算，明年6月以後，全國房價將會發生普跌，這時才是房價最好的買點。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)