房價還沒大跌

2011-11-21 13:11 作者:馬光遠

11月，18日，國家統計局公布了10月份70大中城市住宅銷售價格顯示，最引人注目的是，全國70個城市的房價環比首次下跌了0.14個百分點。

儘管只有0.14個百分點，但將其視為房價的拐點意義卻極為明顯。按照國家統計局的數字，與9月相比，全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有34個，持平的城市有20個，環比價格下降的城市，比9月份增加17個，也就是說高達77%的城市的一手房的房價停止上漲，其中溫州以4.6%的降幅連續第二次居全國降幅之首。而銀監會日前發布的三季度《中國銀行業運行報告》也指出，三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長。也就是說，就環比的趨勢而論，在歷經幾近兩年的調控之後，中國房價的下降趨勢基本已經確立，房地產真的已經進入了冬天。在冬天的模式下，理性的開發商已經不再選擇與政策死扛，龍湖、中海、綠地、恆大、富力，特別是萬科等行業巨頭，已經紛紛選擇降價促銷，回籠資金。

數字儘管樂觀，但實事求是而言，環比只是說明趨勢，和去年同期相比，價格的下降顯然還不明顯。比如，一手房價格，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有只有2個；二手房價格與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市也只有有13個。在這種情況下，說房價已經全面下降也是自欺欺人，說房價大跌更是無稽之談，很可能是將通州這些地區的房價等同於全國房價的走勢了。

在房價已經下跌，但還遠沒有大跌的情況下，出現了兩種頗值得關注的說法：一是以清華大學的李稻葵先生為代表，對房價的大跌表示擔憂，說什麼「如果房價在北京、上海、廣州出現10%下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題，剛買房的年輕人一定會抱怨。」這種觀點，暫且稱之為「大跌危險論」；另一種觀點是人民大學經濟研究所近日發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》儘管指出房價下行仍是調整的基本模式，但預計明年2季度地方政府可能以「暗度陳倉」的方式採取鬆動策略，3季度中央政府可能逐步放鬆「限貸」，然後放鬆「限購」，但房地產下行的慣性決定了全面回落是明年房地產調整的基本模式。姑且將這種觀點稱之為「調控放鬆論」。

對於「房價大跌危險論」，正如前面的數字所明明白白昭示的，價格是下降了，但真的沒有「大降」。在房價還沒有大降的情況下，卻大聲提示房價大跌的風險，的確有點不合時宜。打個比方，一個人發高燒，40度，醫生正在給其吃退燒藥。這時，一個經濟學家路過，大叫，降到39.5就不可以了，如果降到39度以下會死人的。的確，一個人一直發高燒時間長了，就很難適應正常的體溫了。所以，在有些人看來，40度的體溫是高了，但要是體溫真的到了37度左右，他會認為這要死人的。事實上，如果真的溫度降到37度左右的正常體溫的話，你會發現，不僅沒有死人，而且過得是如此的舒服和美好。

其實，如果中國的房價下降30%以上，筆者認為不僅不會引發社會問題，反而給中國經濟帶來莫大的契機：下降30%以上，才有新的購買能力入市，房地產僵局才能打破；房地產從業者才能徹底洗腦並理性看待房地產市場的去暴利化趨勢；社會資金才能逐步轉向實業，不會再次觀望抄底房地產；才能彌合被房價撕裂的社會；才能真正推動轉型。因此，對於「房價下跌危險論」一定要保持足夠的警惕，因為在中國公共政策領域，就是這些荒謬的觀點，卻常常能夠引起驚濤駭浪，被利益集團所用，逆轉政策的走勢。這些學者似乎已經準確無誤的摸準地方政府的G點，而地方政府和房地產利益鏈上的相關者也總是能夠不失時機的摸一下這些學者的興奮點，讓這些學者浪叫。房地產調控的歷史告訴我們，越是在房價調控的關鍵時期，越是各種奇談怪論最多的時候，也越是政策最可能被逆轉的時期。

而「調控放鬆論」則更值得警惕。房地產調控13年來，每一次總是功虧一簣，最關鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，房價越調越高，每一次葉公好龍的政策變化，已經讓政策成了兒戲。如果這一次在房價調整的時候真的如有些人所預言，明年會放鬆調控，則政策的信譽幾乎等於破產，這對政府來說，恐怕比房價下降更可怕。由於開發商和這些學者傳遞的信號，中國房地產事實上形成了一個非常不健康的預期：就是大家認為，政府不會讓房價下跌，一旦房價真正下跌，政府一定出手救市。這種不健康的預期，是政策信譽幾近冰點以及中國房地產調控無效的根子。一些業主為什麼在房價下降的時候鬧事，就是被這些不健康的預期左右，認為房價只會漲，不會跌，失去了起碼的風險意識。

但是，必須指出的是，本次房地產調控，是政府為自己的調控政策的聲譽保衛戰，也是扭轉中國經濟被房地產綁架，產業空心化，實業萎縮的經濟保衛戰，這場戰役，只能贏，不能輸，也輸不起。如果在這個關鍵時刻動搖，中國經濟和中國社會都會因為調控的失敗而進入失控狀態，那個時候，就真的如李稻葵先生所言：會引發嚴重的問題的。只有堅持調控不動搖，並抓住有利時機出臺治本之策，進入制度建設週期，強力推行土地交易制度改革，抓緊出臺房產稅、暴利稅，抓緊完善房地產信息統計體系，特別是房地產普查和信息聯網；逐漸放開合作建房和自建房等制度性舉措，方能避免政策容易被左右的尷尬，使房地產進入真正平穩發展的週期。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)