樓市「崩盤」僅是一廂情願的幻想

2011-11-01 13:15 作者:董秀成

目前，中國房地產市場已經進入異常「嚴寒」的季節。近期上海出現房價下跌所導致的業主聚眾鬧事，引起媒體廣泛「熱議」，一股「退房熱」氣氛開始籠罩在這個曾經房價「狂熱」的現代大都市，這當然也會引起「高層」密切關注。可以說史上最嚴的房地產宏觀調控政策終於出現明顯碩果，因為房地產商在成交量持續下跌的情況下，終於面對殘酷現實，開始「忍痛割肉」，並紛紛採取降價促銷手段，個別地方或個別樓盤跌幅已經達到兩三成。

由於在包括上海、北京、深圳、杭州等大都市出現的這種嚴重「滯銷」情景，人們似乎已經看到房價終於實質下跌的曙光，某些人開始表現出非常樂觀的情緒，認為房價將走向所謂的廣大普通民眾能夠承受的價格方向。

在筆者看來，這其實還是老百姓「一廂情願」的幻想而已，房價下降已經是在所難免的事情，但如果人們相信房價可以下降到「普通大眾商品」一樣的價格水平，那這些人最後一定是失望的，甚至是絕望的。

房地產市場「崩盤」不是政府宏觀調控的目標，政府希望抑制房價過快增長或者保持相對穩定增長。在整個房地產市場中存在著複雜多元的利益群體，中央政府希望房價穩步增長以不傷害整體經濟，地方政府需要房地產「財政」來源，銀行需要穩定貸款規模和風險控制在一定範圍內，地產商希望維持較高價格，投機者希望房價保持增長勢頭，普通購房者希望房價下跌。

在房地產市場多方博弈中，銀行最怕房價大跌，或者說，銀行沒有足夠的能力來應對房價暴跌帶來的巨大衝擊。另外，在相互博弈中，其實普通購房者地位最尷尬，因為在大都市，即使房價下跌50%，成千上萬的老百姓依然沒有足夠的購買力，除了發泄一點情緒以外，沒有任何力量。

然而，目前全球經濟持續萎靡不振，美國和歐洲債務危機導致全球「金融危機」陰魂不散，世界經濟前景暗淡。中國經濟也面臨諸多問題和隱患，通貨膨脹居高不下，經濟增長速度趨緩，債券市場進入「低谷」，民營經濟遭遇寒冬，實體經濟增長緩慢，尤其是受到國際經濟形勢惡化的影響，沿海地區中小企業全面進入困境，儘管政府近期連出利好政策，完善財稅政策，推進結構性減稅，重點支持實體經濟尤其是中小企業，但真正落實很困難。另外，迫於政績考核壓力，各地方政府面對實體振興乏力，不可能輕易放棄土地財政和賣地經濟，房地產依然是地方財政主要來源。

因此，儘管近期國家不會放鬆樓市宏觀調控，但隨著保障房建設到位，尤其是大都市房價呈現適度下跌或穩定局面，在實體經濟需要適度刺激的情況下，國家很可能會對宏觀調控政策進行微調。

對於那些確實需要買房者，已經到了下決心的時候，不要指望可以抄底，更不能期望房價「暴跌」；對於那些投機者，無論房價如何變化，都存在風險，何況未來國家肯定會逐漸出臺稅收調節政策，指望通過炒房來進行投機會面臨很大風險。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)