樓市拐點已經可以確認 ？

2011-10-29 12:39 作者:周增軍

幾個星期前，筆者曾在這裡談及，「從系統性風險的角度看，全球有三大泡沫：美國國債、中國樓市、黃金。目前來看，黃金和中國樓市均已出現由牛而熊的‘轉勢’之兆，惟獨美國國債市場在美聯儲的操縱下尚在‘負隅頑抗’。」

但沒想到僅僅在幾週之內，中國樓市就發生了一系列顯著變化：北京、上海、杭州等地一些新房源開始大幅降價促銷，最大降價幅度多在20%~30%之間，個別案例比如北京通州區的京貿國際城，和其高位時相比降價幅度甚至高達40%。

也就是說，在一線城市的非中心城區，樓市價格已出現大幅度的鬆動。同時，一些二三線城市也已開始跟進。

筆者認為，從投資市場的一般規律上看，上述情況表明，中國樓市的拐點已經可以確認：

第一，房產升值幻像消失，投資需求將自行萎縮。中國樓市自2003年以來的這波壯闊牛市，已經在購房者心中牢固樹立了「房價不會跌」的高度預期，但目前的事態發展顯然正在強力打破這種預期：在上述案例中，前期已購房業主轉眼間就「損失了」幾十萬元市值。這種「教訓」會不斷地「警示」潛在的樓市投資者，從而使得潛在的投資需求自行萎縮、投機資本另謀出路。

第二，負反饋鏈條啟動，中國樓市將低迷十年。一個體量龐大的市場，持續繁榮的時間越長，接下來陷入低迷的時間就越長，週期使然，無可奈何。因為隨著賺錢效應的喪失，市場的「負反饋鏈條」發生作用，數量龐大的市場參與者開始逐步退出，市場日漸冷卻，正如我們從過去幾個季度的樓市成交量上可以觀察到的那樣，這個過程將很漫長。

第三，即使放開「限購」政策，樓市也已難改頹勢。目前，仍有不少開發商對政策抱有期待，認為政策上的抑制措施一旦放開，樓市將再次井噴。筆者認為，這種想法實在天真：政策也許能在某種程度上起到熨平市場波動的效果，但卻難改其趨勢。無論是對開發商，還是對投資者，目前正確的想法應該是八個字：「大勢已去，落袋為安」。