牛刀:明年房價相對2010年要跌50%

2011-10-18 12:00

記者：樓市現在為何低迷？

牛刀：從貨幣的屬性來講，中國房價的定價權是人民幣，不是美元。美元只能影響中國房價的很小一部分，即購買力和部分建材原材料。中國房價的最大的部分是地價和稅收部分，約佔房價的60%。這就決定人民幣的發行增速決定房價的漲幅。2009年人民幣的發行增速為29.7%，而2011年人民幣的增速為14%左右，大約下降一半。從金融學的貨幣理論來解釋，房價也將下降一半。從貨幣傳導市場的時間看，2009年超發的貨幣影響的是2010年的房價，那麼，2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房價，也就是說有60%的權重決定2012年的房價相對2010年要下降一半。

2011年樓市的低迷是正常現象。市場正在膠著，其主要原因是市場被限購令冰凍，逆轉了市場的供求關係，但是，市場停留在通脹的誤解上。通脹的消除和房價的下降的關係，是哥哥和弟弟的關係，房價是哥哥先下降，通脹是弟弟隨後下降。在政府宏觀政策的調控上的邏輯上是，只有通脹遏制，才有房價的止跌。現在正是哥哥臨產前的陣痛，只有下降才會誕生新的生命，否則，就會因為難產斷送新的生命。所以，此時是最痛苦的時刻。

記者：有些開發商已經要降價，其他開發商會不會跟隨降價？房價到底會不會下降？如果降，一二三線城市的降幅分別是多少？比較大幅度的降價會發生在年底嗎？

牛刀：房價下降要分三個步驟：第一個步驟是區域性泡沫破滅。溫州、通州、義務、鄂爾多斯、香港、海南等地，房價泡沫正在以各種形式破滅，這一步的特徵是市場在考驗開發商的資金鏈，過程要延至本年末。第二步是大跌，貨幣緊縮政策的響應傳導到市場，全國房價將出現局部大跌，地價開始普跌，生產成本和生活成本出現大幅降低，中小企業開始如雨後春筍蓬勃發展，資金流出房地產。這個過程將持續一至兩年。第三步是普跌，市場開始根據購買力進一步校正市場的供求關係，房價回歸常態，三四線城市房價會被打回原型。

年底之前，房價不會出現整體大幅下降，但是，會出現局部和個盤的降價銷售，很多樓盤會跌去30%左右。這時開發商開始分批出逃。

記者：樓市低迷將會給大、小開發商帶來怎樣的影響？給其他行業又會帶來怎樣的影響？比如銀行業。

牛刀：大家必須明白一個道理，中國的房價定價權是人民幣，是以政府的信譽在背書。房價的漲跌，與政府的信譽反相關；房價上漲說明政府的信譽在下降，政府不會讓自己的信譽一直下跌直至破產。開發商要記住的，叢林法則，適者生存，任何牴觸行為，都將導致破產。至於地方政府，肯定會拚命維護高房價，但是，沒用。因為地方政府沒有房價的定價權。

市場存在一種極大的誤解，認為房價下降會影響經濟，這是很荒唐的事。房價下降只能表示資金流出房地產，房地產在任何國家都從來不是支柱產業，也沒有任何科技含量，何來影響經濟？香港那個地方是個例外，香港的衰落，與港人貪念房地產有關，總有一天還要吃苦頭。

至於銀行，只有不懂金融的人才會認為房價下降會導致銀行風險加劇。房價上漲，會創造貨幣，所以，貨幣越來越多；房價下跌，對銀行來講是在回收貨幣，是在降低銀行風險，影響的是規模效益，何來風險？現在美國人在「佔領華爾街」就是在對銀行的規模效益提出質疑，中國正好乘此機會調整銀行業的市場行為，減少暴利，讓利於民。

記者：國家該不該救開發商？怎麼救？

牛刀：我剛才說了，中國的房價是由政府背書，道理很簡單。救與不救，就看政府是不是讓自己的信譽破產。我認為，政府不會再救開發商，也沒有必要。為了幾個商人賺錢，危害最廣大的民眾利益，是不可持續的。

記者：什麼時候是人們買房的好時機嗎？

牛刀：關於買點的生成，我在我的新書《窮人通脹富人通縮》已經作了具體的分析，最好的買點會在2012年下半年至2013年生成。現在買樓，只會等著貶值，錢再多也不要犯傻。儘管在2012年下半年至2013年之間，不能保證不貶值，起碼躲過大跌的時候。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)