收入是中國人十倍 柏林房價卻不如京滬深

過去10年裡，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。而同期歐洲各國樓市無不大漲，倫敦同等規格的樓價比柏林高出10倍以上。德國人的收入是中國人的10倍，柏林的樓價卻還低於北京、上海和深圳。
　　
未曾伴生過「巨型城市」和高房價壓力的城市化，以及老工業城市的成功蝶變，是德國城市奉獻給全世界的寶貴經驗。
　　
上海世博會德國館新聞部經理孔然蒂女士遞給記者的名片上，中英兩面的抬頭位置都寫著「balancity和諧都市」——這是德國館的名字，由英文的「平衡」與「城市」組合而成。
　　
「balancity在今天顯得特別重要，它體現於城市的各個方面。」孔然蒂說，比如城市應該是一個生活休閑的好地方，也應是能產生足夠工作機會的地方；汽車是城市必需的，但又不能不限制車；城市要不斷更新、創新，也要保留傳統；還有城市與自然的關係，全球化與民族化等等城市問題，都需要運用平衡的理念。
　　
孔然蒂本是科隆博覽會國際有限公司高管，她說，代表德國參展的德國聯邦經濟和技術部早在2006年決定參展本屆世博，計畫用3000萬歐元建造一個館，由於該部門人手不夠，所以選擇與德國科隆博覽會公司合作進行參展事宜的具體運作。
　　
「和其他館不大一樣，我們不是先建造館再賦予概念。」孔然蒂介紹，按照德國的法律，主辦方首先共同對德國館的方案面向全歐洲公開招標。在大量的應標方案中，25家公司提交的創意通過了第一輪，得以呈送更詳細的方案；然後由成員來自政府和行業組織的「商業評選委員會」從中挑選了6個方案繼續進行細節呈送；最後於2008年3月，「balancity和諧都市」的創意勝出，2008年12月開始建造展館。
　　
孔然蒂說，「balancity」的概念已經完全融入到建築總面積6000平方米的德國館中，比如館體的四座看上去東倒西歪卻互為支撐、相輔相成的建築就是對「平衡」的一個詮釋。
　　
沒有「大城市」的經濟大國
　　
作為全世界城市化率最高的國家之一，德國城市在很多方面實現的「平衡」，的確令中國及其他各國艷羨。
　　
比如在城市規模和分布上，中國和眾多國家都在為人口超過1000萬的「巨型城市」還在急劇膨脹、以及大小城市規模之間難以遏制的「馬太效應」而焦頭爛額，城市化率超過90%的德國卻顯得高枕無憂，它從未面臨過「大城市病」的壓力。
　　
德國最大的城市柏林目前的人口340萬，港口城市漢堡以180萬人位居第二，第三大城市慕尼黑約為130萬人。相形之下，100年來，巴黎的人口從360萬增至1200萬，倫敦人口由620萬增至1400多萬，柏林的人口卻仍然與1910年的規模相當。德國人似乎不喜歡大馬路和高層建築，記者曾到過科隆，這座德國第四大城市裡最高的酒店僅28層，在頂層餐廳即可俯瞰全城，道路寬度只有兩個車道，步行半天時間即可逛完全城。導遊介紹說，科隆市區僅有40萬人左右。
　　
如此之少的城市人口是如何支持90%的城市化率的呢？事實上，雖然單個德國城市的人口規模很小，但其數量多且分布均勻，星羅棋布如螞蟻雄兵，形成了分散卻又是人口最集聚的城市圈。德國的11個大都市圈聚集著德國一半的人口，包括萊茵-魯爾區、柏林/勃蘭登堡、法蘭克福/萊茵-美茵區、斯圖加特、慕尼黑、漢堡，以及萊茵-內卡河區等。比如位於萊茵河畔的德國第九大城市杜塞爾多夫，市區人口僅為約57萬人，在以其為中心的方圓500公里範圍內卻是擁有1150萬人口的萊茵-魯爾經濟區。
　　
德國城市均衡分散的分布特點首先源自於其政治、歷史及文化等多重因素。在歷史上，德意志是由眾多小的城邦國組成，直到19世紀末由鐵血宰相俾斯麥實現統一，20世紀又屢經戰亂和分裂，德國地方經濟文化的發展一直呈均衡而分散的態勢。德國的法律和民主政治體制也必然產生這種城市格局，德國憲法第106條規定，「德國應追求區域的平衡發展和共同富裕」。目前德國有16個聯邦政府，它們的行政權力和財政相對獨立，比如德國的中央政府不能決定全國統一的教育體系設定，各個聯邦政府可以自己決定。
　　
其次，德國城市的分布與其便捷的交通網路和發達的汽車工業有關。國土面積僅為35萬平方公里的德國擁有3.5萬公里鐵路和23萬公里公路，包括1.2萬公里高速公路，城市之間四通八達的電氣化高速列車平均幾分鐘一列。作為汽車製造大國的德國汽車普及率極高，8000萬德國人共擁有4000萬輛汽車，奔馳、寶馬、大眾這類外國人眼中的豪華車，在德國本土卻是幾乎每家每戶都擁有的「平民車」。
　　
而且，德國憲法保障選舉、工作、遷徙、教育等公民權利沒有城鄉差異，德國農民要進城，只需到市政局登記並且按規定納稅，就可成為城市居民，但其實德國大中小城市之間以及城鄉之間的基礎設施、工作機會、社會保障、就醫等條件幾乎無差異，德國小城鎮的通訊、電力、供水等條件與大都市相比絲毫不差，醫院、學校、購物場所等一應俱全。
　　
很多德國的大企業也並非出自大城市，比如德國的標誌性企業西門子就位於僅有10來萬人口的愛爾蘭根，城裡一半人口在西門子工作。所以，德國人對於居住地有足夠多的選擇，不必擠「獨木橋」擁進大城市以獲得更好的工作機會和社會地位，反而是中小城鎮的吸引力更大一些。2004年的統計數據顯示，德國有82個10萬人口以上的行政區，70%的人口分布在2000—10000人的小型城鎮裡。

德國特殊化學品公司朗盛集團大中華區CEO柯茂庭是一名德國人，他的太太有一半法國血統，他告訴記者：「在法國如果你想在社會上出人頭地，必須要到巴黎的學校和公司去，但對德國人來說，在柏林和在漢堡、慕尼黑、科隆、斯圖加特看來都差不多，小城市周邊還更環保，生活成本更低。」
　　
德國城市模式的另一個值得借鑒之處，是它的每個城市都有自己的特點和定位。柏林是文化、工業中心；漢堡是最綠的港口城市、貿易中心；慕尼黑是博覽會之都、啤酒城，以及因鄉村風格而得名的「百萬人村莊」；科隆是媒體業中心、香水之都和化工中心；斯圖加特是汽車城；法蘭克福是金融中心；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是歷史名城。「德國的城市即使再小也很自信。」同濟大學城市規劃系副教授卓健說，「而中國的情況是小城市學中等城市，中等城市學大城市，一個縣城也要搞大廣場、100米寬的大馬路，很荒謬。」
　　
沒有高房價的城市化
　　
在中國的各大房地產論壇裡，你都會找到一篇題為「德國房價緣何十年不漲」的帖子。據說「二戰」以後，全世界只有德國沒有發生過房地產泡沫，這大大顛覆了一些中國人眼中的常識：伴隨著城市化的進程，房地產價格必然上漲以至於出現泡沫。
　　
看上去，德國房價與其城市規模一樣顯得有些「特立獨行」。1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入增長3倍；過去10年裡，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。而同期歐洲各國樓市無不大漲，倫敦同等規格的樓價比柏林高出10倍以上。德國人的收入是中國人的10倍，柏林的樓價卻還低於北京、上海和深圳。
　　
除了人口衰減、城市化進程基本完成和住房供求均衡之外，德國房價不漲之謎的很多其他原因頗值得中國人鏡鑒。首先是德國憲法第20條規定，「德意志聯邦共和國是民主的和社會福利的聯邦制國家」，政府把為國民提供住房保障作為其首要目標之一。德國政府每年會拿出專款補貼國民住房，86%的德國人享有不同額度的購房補貼和租金補貼，低收入者在德國可以申請租金低於成本的「福利住房」。
　　
德國政府目前已建成使用的「福利住房」已超過1000萬套，佔到全德家庭總數的約41%。儘管德國地方政府掌握著大量公有土地和公房，但從不以「土地財政」作為政府「提款機」。德國也鼓勵自建房、合作建房，以打破開發商對房屋供應的壟斷，政府對合作社建房給予低息貸款、稅收減免和補貼租金等多方面的政策支持，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。
　　
柯茂庭是德國科隆人，他介紹說，在德國城市裡，教堂周圍的房子最高只能建三到四層，出於對一些建築保護的考慮，德國北部一些地區甚至屋頂是什麼顏色都要遵守一定的規定。
　　
「在德國，你不可能非常隨意的投資一塊地皮，想在那兒建什麼就建什麼。而中國房產市場上物業的開發非常自由和大膽。」他說。
　　
德國政府對樓市投機嚴厲約束，對地價、房價、房租等實行獨立評估的「指導價」制度。根據德國法律，房價超過「指導價」20%即為「超高房價」，構成違法，賣方可能面臨最高5萬歐元的罰款；一旦被認定超過50%，則為觸犯《刑法》的「房價暴利」，最高可判三年徒刑。在德國買賣房地產先要交評估價值1%—1.5%的不動產稅和3.5%的交易稅，買賣獲利要交15%的差額盈利稅。高企的交易成本使「全民炒房」風潮在德國難有土壤。
　　
其次，是否擁有一套住房並不構成德國人的一種社會身份象徵和心理安全感的來源，即使房價如此之低，德國的自有住房率也只有42%，近60%的德國人選擇租房而不買房。這也得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。德國有嚴格的《租房法》，規定三年內房租不能提高超出20%，否則違法。而且所有超過5萬人口的城市都要確定該地區的「租房價格表」，每兩年更新一次，如果房東所定的房租超出「合理房租」的20%，則就作為「房租超高」論，遭到巨額罰款，超出50%者構成「房租暴利」的犯罪行為。
　　
此外，《租房法》還對房屋中介欺詐等行為進行了嚴格規制，各種房客聯盟的活躍也使得這個市場非常透明。因此在德國租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。
　　
雖然已經是跨國公司裡的高管，柯茂庭來中國工作前，一家人也住在一套租來的公寓裡。他說：「在德國，人們的觀點不是非得要買一棟房子、有自己的房子才行，這個觀點的確和其他國家的人不太一樣。」
　　
沒有污染的工業國
　　
到德國旅遊的中國人總會驚嘆於德國城市優美的環境。德國的森林覆蓋率為29%，到處都是鬱鬱蔥蔥的樹木、綠茵茵的草坪和似錦的花叢，看不到垃圾雜塵和黑煙噴發。人們喜歡將自己的住宅塗上繽紛多彩的表色，在窗前擺上盆栽花木，加上藍天白雲和清新的空氣、潔淨的河池，形成了一個個花園城市。
　　
但眾所周知，這個剛剛被「全球製造中心」中國超越的全球第四大經濟體，主要支柱也是製造業，傳統的汽車、機械製造、電子電氣和化工是德國工業的支柱，其工業產值佔國內生產總值的35%。如今在中國環境污染最嚴重的鋼鐵、化工業，也正是德國的主導產業。
　　
不過，歷史上鋼鐵和化工業同樣曾給德國城市帶來環境污染。柯茂庭回憶，「二戰」結束後，德國很多城市被戰爭摧毀了，人們努力重建家園，根本沒意識到環保問題的存在。這種「未經思考的重建」事後造成了嚴重的環境破壞，上世紀五六十年代，西德經濟的迅猛發展使土壤、空氣、水污染日益嚴重。柯茂庭一家1970年代搬遷到萊茵河畔的化工業重鎮科隆，當時他6歲，還記得那時候的萊茵河200多種魚類只剩下80多種，「真的是無法游泳，也沒有魚可以釣」。
　　
德國作家波爾在1958年形容沿岸化學工廠林立的萊茵河，「有如一道被6萬多種不同化學藥品調成的雞尾酒」。他描繪的鋼鐵基地魯爾區則是這樣一番景象：「比比皆是的焦炭工廠冒著黑煙，鑄造廠也不停排出紅褐色的污水，還有飄浮在空氣中的懸浮粒子，使得戶外一切東西都蒙上一層黑灰。潔白的衣物穿出門去，不一會兒便成為灰色。紅瓦白牆，綠草如茵的家園，更是遙不可及的夢想。」面積廣達4400平方公里的魯爾區在當時是全歐洲最大的工業區，出產全德國80%的煤礦與鋼鐵。
　　
當媒體、學者和社會各界都不滿意自己所處的環境，要求更清新的空氣和更乾淨的水土時，德國全社會，包括政府、NGO組織和公眾開始通力合作治理環境。政府出臺了一系列指導性法規，比如1971年德國政府頒布的《城市建設促進法》，規定一切有污染的工業企業都需遷出市區，原廠址由國家或企業收買作為園林綠化設施用地。
　　
1972年，德國又頒布《環境保護法》，之後還頒布有《自然保護及環境維護法》、《廢水徵稅法》等8000多部環境法律和法規，限制污染氣體和污水的排放，建立空氣質量監測系統，僅政府部門負責管理環保法律的公務員便達到50萬人。一些NGO組織也應運而生，比如如今在德國政壇非常有影響力的綠黨就是此時發展起來的。
　　
德國人素以團結和紀律著稱，社會各方參與之下，商業力量也勇於承擔環境治理成本。柯茂庭介紹，他所在的朗盛公司很早就約束自己，凡從萊茵河裡取水用於生產，最終向萊茵河回輸的水要比所取的水更乾淨，保證返回到大自然的水不會傷害水中的魚類或植物。
　　
德國人承諾的減排目標是2012年溫室氣體排放量比1990年減少21%，在工業污染治理接近極限之後，德國近年來的減排重心放到了新能源和建築減排上。從2009年開始，德國禁止建造沒有配備隔熱設施或再生能源利用系統的建築。本次世博會上，漢堡市在上海修建了一棟永久保留的節能建築——「被動屋」。
　　
漢堡駐上海聯絡處副主任潘樺告訴記者，「被動屋」的得名緣於它不需要外來的能源，現在全德國大約有8000套「被動屋」，其中漢堡有500多套。這種建築的成本高出普通建築20%—50%，但能耗最多可降低90%，幾年即可收回成本。它採用封閉式建築方式，冬天僅用太陽能、室內電器的散熱以及居住者的體溫即可保暖，夏天則利用可以製冷除濕的特殊通風裝置，不需要使用空調。
　　
沒有死掉的老工業區
　　
潘樺介紹，「被動屋」在漢堡的港口新城裡已經成為一種建築標準。港口新城是位於易北河畔的漢堡市最大的城市發展計畫，也是歐洲最大的城區重建項目之一，它旨在讓漢堡的老港口區煥發新春，將老城區打造成擁有大量生態建築的商住大型社區，一座新的綠色「城中城」。這將是德國城市化蛹成蝶的又一次大膽嘗試，到2025年完成時，漢堡港口新城將為1.2萬人提供工作和生活空間，徹底改變這座歐洲古城的面貌，其水滴形狀的「易北河愛樂廳」就建造於一個老的碼頭倉庫之上。
　　
喪失了競爭力的老工業區如何重生，在全世界都是難題，中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍認為，魯爾工業區堪稱這方面的典範。他分析說：「老的工業把環境污染了，要想治理好就要有接替的產業，而新興產業一般不願意去污染過的地區，如果沒有賺錢的接替性產業，就沒錢治理。所以德國工業城市的成功轉型很值得借鑒，比如城市的再開發，廢棄的土地再利用，他們叫‘棕地開發’。」
　　
隨著全球產業調整，魯爾區從1960年代開始煤炭儲量急劇下降、環保壓力加大、失業率高企，爆發了歷時10年之久的煤業和鋼鐵危機。1979年，聯邦政府與各級地方政府及工業協會、工會等有關方面聯合制定了「魯爾行動計畫」，旨在逐步發展新興產業。針對產業撤退后土地污染嚴重、清理耗資巨大、私企無利可圖的問題，魯爾所在的北威州政府設立土地基金，購地後進行修復，土地經過消毒等處理後再出讓給新企業，成為新的工業用地、綠地或者居民區。
　　
我們承認中國經濟取得發展的同時，也應該承認同發達國家的差距，並且去借鑒，取得進步