部分投資者「轉戰」土地市場(圖)

2011-09-12 14:47 作者:劉勇

在不少人看來，拿地是房地產開發公司的事情，與個人無關，但最近，個人拿地行為在京滬等地頻現。9日，同策諮詢研究部總監張宏偉在接受採訪時表示，由於土地本身有保值增值作用，個人拿地可防範通脹，目前確實蘊涵機會。

個人拿地成本低廉

7日，上海進行了最新一輪的土地拍賣，其中引人關注的是浦東新區高東集鎮13-2商業地塊，該地塊被一家投資公司和兩個自然人以8100萬元聯合競得。出讓公告顯示，該地塊出讓面積共7060.7平方米，容積率1.0，為商業用地。這不是個例，在今年8月25日的上海土地出讓中，葛慈克、余正可、俞慈澤、韓仁良4個自然人以1.1億元競得一塊土地。

這種事情也非只在上海出現。今年4月29日，無錫市土地拍賣中，29塊土地中的2塊被自然人拿下。而在北京、瀋陽、杭州、重慶等地,也在重複上演個人拿地的一幕。

「羨慕啊。」9日下午，濟南一房地產投資客崔先生在接受採訪時感嘆道。崔先生告訴記者，他也知道7日出現的上海個人拿地的情況。「很明顯，這是塊典型的迷你地塊，非常適合個人拿下來。」

在他看來，這種地塊開發商不屑一顧。「地塊小，不太適合開發商的胃口。但對個人投資者來說，資金佔用不是很大，完全可以聯合投資。」

據崔先生介紹，他曾經聯繫過多位投資客，準備好了約1億元的資金聯合投資小地塊。「不過可惜的是，濟南沒有拍出小地塊。」

崔先生告訴記者，他曾經專門研究過土地政策。「政策上沒有問題，並沒有不允許個人拿地。」

據瞭解，國務院頒發的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定：境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。而且，個人購買土地的程序比以單位名義購買還簡單，只要交上一份身份證明材料和一筆數額不小於競買保證金的個人資產證明即可。

對於拿到地後的操作方式，崔先生也考慮過。「大體也就是兩種方式。」崔先生介紹說，「一種方式是拿地後，再以入股等方式成立開發公司，演變成企業行為。」不過據崔先生說，他們不太傾向這種方式，而是比較傾向第二種方式，即獲得土地後根本無意於後期開發，而是轉手賣給其他企業，在一路看漲的土地市場，利用「時間差」實現投資收益。

據瞭解，國內甚至成立了個人拍地俱樂部。去年初，國內第一家個人拍地俱樂部在上海徐家匯的一棟商住兩用樓內掛牌成立。據說成立俱樂部的目的，就是把大量用於買地的個人資金，轉化為項目開發資金，並建造中低價住宅以滿足市場需要。對個人而言，買地的成本更為低廉，而且從拍地開始介入，可以獲取的利潤更多。

機遇與危險同在

在張宏偉看來，在通脹預期依然嚴重的情況下，土地市場不限購很可能導致部分投資客轉戰土地市場。尤其是這類面積較小的「迷你地塊」，由於總價不高，通過多人聯合投資，門檻並不太高。「由於土地本身有保值增值的作用，對於追逐利益的資本而言，聯合拿地能規避風險，個人拿地可防範通脹，目前確實是一個投資的機會。」

自然人在土地市場的頻頻現身或反映出樓市投資的新動向。從快進快出炒樓，到開發融資，再到項目參股，個人資金進入源頭土地市場並不意外。從市場週期來說，樓市中的低迷往往蘊含著不錯的長線投資機會。與之前快速炒樓投機相比，進入土地開發領域，也意味著個人資本的投資方向和投資模式，正逐漸融入到城市成長中來。

「儘管拿地的投資利潤高於買房，但其中的風險也不容忽視。」濟南房友房地產諮詢有限公司的負責人房秉林給出了這樣的說法。在他看來，個人購買土地後，很難再轉讓給其他企業和個人，而且土地開發對於個人來說難度太大。「如果個人對區域規劃不熟，對地市、樓市不瞭解，買地投資極有可能會被套牢。無論是募資還是拿地或是建房，各個環節都無法有效控制，且現有的個人徵信體制尚不完善，都會使具體操作出現很多問題。」

「而且，個人沒有房地產開發資質。如果要註冊房地產公司，個人名下土地轉到公司名下，還會涉及轉讓帶來的土地增值及繳納土地增值稅的問題。」房秉林說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)