滬寧杭房產預言：2012重演大庫存時代

2011-09-05 16:35 作者:孫玉

一切都會過去，一切都不會過去。

今年以來被限購的滬、寧、杭三地均出現了新開工數量、在建數量、竣工數量增幅高於銷售數量增幅的現象，去化週期被拉長至12-20個月。記者走訪三地房地產上市企業後發現，目前大多數房地產企業的庫存壓力正逼近甚至超過2008年的水平。杭州一家上市房地產企業高層大膽預計：「2009年的走勢將重演，預計將在2012年前後，迎接大庫存時代的到來。」

2009年走勢或將重演

「砸錢拿地」、「瘋狂買地」、「拿地狂想曲」，這些是2009年，杭州一位房地產企業上市公司老總常常在報紙上看到的字眼。當時，誰也沒有想到這首激昂的「拿地狂想曲」會成為下一個惡夢的前奏。

杭州，西湖區。從浙江廣廈的董事長辦公室向外望去，正對著一家低密度紅瓦綠玻璃的高檔精品房。因那是某開發商遠在「限購」前推出的樓盤，如今銷售接近尾聲，取得了不錯的收益。其開發商得意地管這叫作「運氣」。

如今，杭州的開發商正感到自己迫切地需要各種「運氣」：眼下，城區住宅庫存距離2009年1月3日2.14萬套的庫存頂峰，只有一步之遙了。截至8月，城區住宅庫存達1.95萬套，與歷史記錄只有千套之差。庫存在攀高，銷售在探底，杭州主城區商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量為近五年來倒數第二低。

經歷過2009年行情的浙江廣廈董事長彭濤認為，如今市面上大量可售房源，多半來自於幾年前拿下的地。那一年，杭州綠地集團拿地金額高達97.61億元、濱江集團拿地64.1億元、龍湖地產拿地35.7億元。杭州主城區賣地的總收入更是達到783億元，較歷史高點2007年的516.32億元高出了266.68億元，較2008年暴漲兩倍多。

「庫存增加、銷售不動，其實現在回頭看看杭州的情況似曾相識。」杭州西湖邊一家房地產上市公司董秘不無擔憂地回憶起2008年7月的炎熱夏天。當時杭州市場價攀至高位，但同時可售商品房套數在不斷增長，到2009年1月庫存攀至歷史頂峰，並在到達頂峰後的3個月內迎來了價格底部。他指向窗外說：「銷售沒有改觀，我看以後不是說會基本沿著2009年趨勢走下去，而根本就是重演。」中報顯示，由於上半年銷售情況不佳，該公司決定將全年銷售目標下調三分之一，報告期內公司累計簽約銷售合同金額為年度銷售計畫金額的兩成。

杭州與上海、南京有相似之處。2009年，杭州市場出現拿地潮的時候，上海其實更瘋狂：2009年，上海有439宗土地成交，創造了992.63億元土地財政收入，是2008年400億土地財政收入的2.48倍，比2007年的481.29億還要高出106%，創下2004年以來新高。

上海黃浦江畔的一家房地產上市企業董秘向記者表示，2009年，房地產企業拿了不少地，按照正常的週期來算，該批房源估計也會今明兩年開出來。這會在現有尚未消化的庫存基礎上進一步增加大量的可售面積，同時上海現在的銷售在收窄、價格也沒有下來，這和2009年的情況確實有些相似。目前，作為國內龍頭上市房企之一，該公司上半年的銷售結算面積下滑了近兩成。

南京中北總經理潘明也有相似的感受：「我們幾年前拿地開發的樓盤，差不多近一段時間都要開出來了。」南京某上市房企高管向記者指出，公司未來的可售面積肯定是不斷增加的。今年下半年到明年上半年，就會有大量房源出來。銷售又不見好轉，如此下去，南京恐怕也會出現和2009年一樣的行情。而如果按照2009年的經驗推斷，上海、杭州、南京可能會在庫存達到頂峰後3個月內價格下跌。

預期2012年庫存探頂

擁有，如今成為了一種負擔。在杭州江干區、南京河西區、上海外環地區，到處有建築工地：鋼筋鐵錘碰撞的聲音、吊車機器的轟鳴、焊花四處飛舞，以及來自熾熱季風裡粗糙沙塵的問候。儘管按照目前的庫存，南京需要13個月出清、杭州需要20個月出清、上海需要1年出清，可是在建面積仍然在不停增長，房源還將源源不斷。

2012不是世界末日，但是很可能會看到庫存頂峰。

「因為限購，銷售不如以前。我們均價低、房型小、密度高的樓盤銷售還可以，但是那些大戶型普遍滯銷，都不到中小戶型的1/10，很讓人頭疼。」南京某上市房企董秘向記者表示。而南京中北總經理潘明則表示：「南京現在還是供過於求的市場，不是開工下降的市場，至少多數品牌房地產企業也還沒有出現資金短缺，樓盤也還在建設中，並沒有聽說哪家是因為資金和銷售問題就不繼續建設的，南京房地產市場供應還會增加。」

杭州一房地產上市企業高管預計：「2012年上半年可能會是杭州房地產市場庫存頂峰的到來。」他指出，目前杭州主城區的總供應量在4000億元左右，一部分的供應量來自於2009年出讓的天量土地，在2010年下半年之後陸續進入銷售狀態。同時，2008年及以前出讓的部分土地至今未能銷售，也是待消化的「存貨」，其中，光2006年出讓的濱江、綠城杭汽發項目，單盤存貨就在300億元之巨。

「上海的新建商品住宅庫存總量目前已經達到869萬平方米，而上海2008年最滯銷的時候庫存商品住宅總量也才850萬平方米，參照近20週來的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能會看到庫存高峰。」上海某房企總經理向記者表示。世茂股份董秘羅瑞華向記者指出，今年前7月，上海存量房交易面積同比下降28.7%，可售面積的結算數同比增長34.3%、擴張數同比增長14.5%。

世聯地產指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供應還將繼續放量，不考慮上半年的推遲供應，到2012年，杭州市場潛在供應量為724萬平方米，上海為1082萬平方米，南京為582萬平方米。考慮調控因素，上半年三地房地產市場多餘的供應將相應後延至三四季度，並預期2012年初達到頂峰。

即便如此，大部分房地產企業對眼下的境況並不特別擔心。也許相比明年此時，今天還是「美好的時光」。

如果說2009年，滬寧杭迎來庫存頂峰的時候，大多房企還是渾然未覺，那麼現在應該算是先知先覺了。經歷3年前的「嚴冬」並活下來的房企，已經提前嗅到了今年「冬天」的氣息：銷售量收窄、結算數和擴張數增加、去化週期還在不斷拉長，壓垮駱駝的那天恐怕遲早會到來。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)