葉檀：中國樓市投資黃金時代已過去

2011-09-02 12:15

財經評論員葉檀日前在「建行財富論壇第10季」演講時稱，「國內房地產投資的黃金時代已經過去，目前已進入資本市場為王、風險投資為王的時代。」

葉檀的演講圍繞著「房地產市場的泡沫與槓桿」的主題展開。她認為，當前，房價會在一個狹小區間內波動，同比和環比增速會有所下行，但價格不可能大挫。因為房地產泡沫是貨幣泡沫的結果，只要有貨幣泡沫，一定有房地產泡沫。

「房地產泡沫有良性泡沫和惡性泡沫之分。」葉檀稱，曾有美國學者完整記載了350年時間裏荷蘭王子運河兩岸的房價，年均增長是0.2%；最近20年美國房價年均增長是0.6%，可見房價跑不贏通脹。但是，房地產是有上升週期的，只要踏准週期，投資者就可獲得非常可觀的收益。

她認為，樓市良性上漲週期有幾個特徵：一是實體經濟很好，這是房地產良性增長的基礎；二是上漲週期特別長，起碼10年左右。在良性上漲週期時，購房者的財富在增長；三是宏觀經濟沒有出現惡性通脹。更進一步講，衡量一個城市的樓市時主要應看幾個指標：第一，資金是不是在長期流入？第二，投資者是不是在長期增多？第三，GDP跟工業產值是不是在穩步增長？如果這些條件都具備，那這個城市的房價就具備了起碼在未來幾年裡保持上漲的內在動力。

對國內樓市的未來走勢，葉檀預測：首先，緊縮政策不會放鬆。房地產投資的黃金時代已過去，大漲是一個幻想。未來應是一個精挑細選、進行結構性投資的時代。其次，房價大跌也不可能。因為貨幣供應依然寬鬆，負利率狀態依然未變，即便房價下跌也需要一個漫長的過程。很多有錢人的第一投資目標仍是房地產。未來可能出現的結果，是房價同比增速下降，環比上升速度下降，但整體上看每年會有一個略微上升的過程。