葉檀:樓市下行股市必遭殃
一個流傳久遠的謬誤,並且投資者願意相信的謬誤,這就是資金將從樓市進入股市。
樓市受到抑制,限購令將向二三線城市蔓延,人們預期從樓市撤出的資金將利好股市。美夢沒有出現,因為金融市場最基本的規律是,當貨幣緊縮導致房地產市場下行時,股市必遭池魚之災,樓市與股市是一根線上的螞蚱,共同進退,雖然在繁榮或者崩潰的時間上會稍有不同。
原因在於,樓市與股市泡沫都是貨幣泡沫的結果。
上世紀20年代,美國經濟繁榮,建築業興盛。作為旅遊養老聖地的佛羅里達州,出現了前所未有的房地產泡沫。1925年,邁阿密市居然出現了2000多家地產公司,當時該市僅有7.5萬人口,其中竟有2.5萬名地產經紀人,平均每三位居民就有一位專做地產買賣。一年後,房地產泡沫破裂;再過三年,華爾街股市崩盤,全球陷入經濟大蕭條。
8月23日,有報導披露,溫州房地產市場降溫。商品房交易量下降,今年上半年同比下降近九成,新房成交量不到去年1/6,二手房交易同比下降37.5%,土地流標率74%。離開市場的資金或者補充實體領域資金短板,或者進入民間金融等領域。
7月21日,人民銀行溫州市中心支行公布的 《溫州民間借貸市場報告》稱,目前溫州民間借貸規模約為1100億元,而去年同期為800億元,這意味著過去一年有300億元資金湧入民間借貸領域。其中的20%左右即220億元,又會通過房地產企業的融資、集資炒房等進入到「房地產投資」。溫州有89%的家庭個人和59.67%的企業參與民間借貸,綜合利率為24.4%,「處於階段性高位」。8月23日,通過論壇交流,溫州中小企業促進會會長周德文先生明確否認溫州房地產將崩盤,並表示資金進入實體經濟是溫州企業家共度時艱的表現。
不管什麼樣的表述方式,一個事實是,通過限貸、限購等舉措,一線城市的房地產成交量大幅下降,房價略有企穩。但這並不是終結成果,因為成交量下降並非貨幣泡沫消失的自然結果,而是政府動用行政色彩濃郁的限購手段,擠壓外地投資者、阻止資金在全國範圍內的房地產流動的後果。
全球、全國流動性預期依然上升,我們很難期望資產品價格會真正的回調。除非出現災難式的經濟大蕭條,如1929年的美國,或者1990年的日本,此時,寬鬆的貨幣政策用到了盡頭,資產負債表惡化的趨勢無法阻止,如日本無論怎麼量化寬鬆,房地產與股市都不可能回到原有高位。
通過日經指數,我們可以見證泡沫崩潰後,樓市與股市齊跌的盛況。幾乎與房地產泡沫崩潰同時,1989年12月29日,日經指數創下38915的歷史高點,相當於1984年的3.68倍。隨著上世紀90年代日本泡沫經濟破滅,日經指數一路下滑,至今還在一萬點以下徘徊。
一個悖反的現象是,次貸危機爆發後,通過兩輪量化寬鬆政策,美聯儲成功地將聯邦基準利率維持在零利率。此後出現奇怪現象,美國房地產價格大幅回調,但股市卻托量化寬鬆之福維持在高位。道瓊斯指數從2009年2月的低點6000多點,一路躥升到12000多點樓市與股市似乎脫鉤。這只是假象,大蕭條之後股市也曾短暫反彈,卻從未能真正走出困境。美國股市的牛市並未啟動,就像中國A股市場目前沒有任何牛糞味一樣。
中國資金相對於2009年的大擴張期較為匱乏,但並未處於真正的緊縮期,症狀是負利率區間在穩健的貨幣政策下日益擴大。
政策動用的手段是擠壓樓市資金進入股市,壓縮樓市的金融槓桿,通過香港人民幣「南水北調」、融資融券與轉融通等辦法拉長金融槓桿,很明顯是抑制樓市投資鼓勵股市投資。
這一辦法收效不大。國家統計局公布數據顯示,上半年房地產開發投資2.6萬億元,同比增長32.9%;新開工面積9.9億平方米,同比增長23.6%;商品房銷售面積4.4億平方米,同比增長12.9%,銷售額2.5萬億元,增長24.1%;銷售均價5681元/平方米,同比增長11.5%。一線城市成交量下行,二三線城市上半年節節上升,可謂東邊不亮西邊亮。而股市過於明顯的擴容野心,使收益率下降,阻止了資金進入的腳步。
尷尬的是,希望上升的市場沒有上升,希望下降的市場沒有下降,因為貨幣泡沫未降、稅收政策未傾斜,更因為在貨幣泡沫下房地產投資的天然吸引力,而經濟結構轉型的紅利在證券市場很難被普通投資者分享。
樓市泡沫太大,經歷重重調控上升預期微挫,而股市在數倍的擴容中低位徘徊,尋求未來的突破,非常合理。
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葉檀