北京3000億資金被套 地產巨頭帶頭促銷

8月2日上午，北京通州金隅花石匠售樓處門可羅雀。北京房地產交易管理網顯示，該項目於2010年6月30日取得銷售許可證的352套房，至今僅售出66套；而其於2010年11月28日取證的1231套房源，至今僅售出7套。最近兩月該項目一套未售。

這是目前通州樓盤典型的銷售狀態。

在繼珠江拉維小鎮率先拋出降價萬元之後，截至目前，為了突圍銷售困境，北京已經有多個郊區樓盤迅速跟進降價促銷。華業東方玫瑰購房人張偉(化名)就遭遇剛簽訂合同就驚聞開發商降價千元的「噩耗」。

在限購令向二三線擴容和一線城市限購長期化政策的推動下，以萬科、龍湖、碧桂園、華僑城等房企巨頭為代表的開發商開始規模降價求生。

房企降價的動機

越來越多的開發商清醒地認識到，降價是當前樓市困境中突圍最好的方式。

7月通州樓盤珠江拉維推出近40套特價房後，兩週認購率達到80%。這打破了通州一直以來持續的銷售僵局。據亞豪機構統計數據顯示，通州區目前存量商品房達13269套，而7月份，通州區僅成交了263套商品住宅。

「成交與供應形成了明顯的對比，自然會導致開發商的焦急和憂慮。為了促進銷售，許多開發商進行了打折促銷。據瞭解，當前通州區許多項目如華業東方玫瑰、M5朗峰、珠江拉維小鎮等項目均以不同的方式進行讓利促銷，力度頗大。不僅通州如此，房山、大興、昌平等遠郊新城許多項目均出現打折促銷的行為，打折促銷似乎逐漸形成了風氣，大有持續蔓延的趨勢。」亞豪機構市場總監郭毅稱。

不僅北京。在限購令擴容烏雲籠罩下，近期以房企巨頭為代表的規模促銷搶佔市場份額更是引起市場一場躁動。

7月23日，萬科在深圳11個項目推出1萬套房源獲得每套5000元的優惠，涉及首次置業類、改善置業類和養生度假類等在內的多個產品系列。

7月13日起，龍湖在重慶推出了1000套優惠房源，包括重慶的10多個項目，有普通高層、洋房、別墅和商業地產，其中住宅最高優惠8%。

CRI研究中心總經理、克而瑞首席研究員陳嘯天對本報記者表示，龍湖降價的方式很明智。調控反而給了龍湖加速進入房企第一梯隊的機會。

龍湖地產相關人士也坦承，降價就是為了搶佔更高的市場份額。相關數據顯示，重慶龍湖半年銷售合同金額超過60億，共計房源7540套，接近去年全年約9000套的83%。與此同時，今年上半年龍湖在重慶的市場份額也達到11.8%，創下有史以來最高水平。正常年份龍湖重慶的市場份額為6%-7%。

龍湖相關人士稱，越是市場環境惡劣的年份，其市場份額就會爆發性地走高，比如在遭受金融危機的2008年，重慶龍湖地產的市場份額就增至9%。

陳嘯天認為，當政策出現不確定性時，這是房企的自然應對措施。萬科、恆大、保利、綠地等規模化企業，降價是為了加速週轉；而中海、招商、華僑城等以追求利潤為目標的企業，也需要通過調整價格推動銷售，加強其在三四線非限購城市的布局；此時，最困難的是沒有把握好節奏而出現資金困境的中小型房企，此類房企降價動機僅是為了自保。

北京3000億資金被套

華業東方玫瑰是中小房企降價求生的典型。

根據北京市房地產交易管理網數據，從4月底開盤到目前，華業東方玫瑰3個月簽約468套房源，擬售均價最高為24545元/平方米，成交均價僅為15956元/平方米。記者計算，這個京房售證字(2011)41號的項目，目前仍有1010套房源尚未售出。該樓盤前身為中新集團旗下有名的「自由小鎮」，後轉予華業地產。

根據項目消息，華業東方玫瑰近日推出的特價房，每平米下調約1000元。另據該項目售樓員透露，部分較低樓層單價甚至只在14500元/平方米左右。這幾乎是目前通州在手新房項目的最低價。

「3季度之後，中小房企項目或將率先出現實質性降價。」鏈家地產分析師張月稱。

據鏈家地產市場研究部統計，截至目前，北京新建商品房庫存10690套。大型房企所佔庫存比重約為35%，中小房企佔65%，承載庫存量為6.9萬套，市值大概超過3000億元。

張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續增大。同時，3000億庫存市值積壓套牢流動資金，未來「降價放量」以增加資金回流成為必然。調控政策下，中小房企受影響更加明顯，市場份額不斷減少。下半年，「降價釋壓」成為主要現象。

亞豪機構副總經理高姍也認為，當前，打折促銷的風潮正在蔓延。出於業績要求及緩解資金壓力，許多開發商不得不加速推貨，降價促銷成為必然。進入三季度，下半年京城樓市將迎來重要轉變。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)