牛刀：中國房價正在重複2008年的故事

2011-07-16 12:35

美聯物業，作為一家出自香港享譽中外的地產中介公司，依然關閉上海所有門店，收拾行囊，重振山河。比起2008年深圳中天置業董事長攜款而逃，風光得多，但是，本質上是一樣的，一窩蜂而起的中介公司面臨洗牌。

深圳謝先生在深圳南山買房時發現一個奇妙的現象，他準備買的二手房戶型、面積、樓層差不多，居然比這個樓盤旁邊新開的樓盤價格高出5000元。他百思不得其解，打電話問我。我告訴他，這種情況在2008年出現過，是房價出現下跌的信號之一。因為二手房可以找人評估，價格做得越高，在銀行貸款就越多，炒家牟利也越大。不幸的是，在市場面前露餡了。在深圳實行新的評估和稅制後，執行第一天，二手房成交量狂跌9成。

北京通州，2010年10月至今年7月12日，北京通州合計供應住宅項目19個，提供住宅8525套。同期簽約數為1887套，簽約率僅22%。其中有8個項目的簽約率在10%以下，簽約率超過30%的項目只有7個。而同期北京全市平均簽約率超過50%，通州簽約率位列全市各區之末。與2008年北京四五環之間、深圳後海、寶安中心區、龍崗中心城如出一轍。

就開發商來說，2008年資金鏈出問題的都是大公司，有華南五虎之稱的碧桂園、恆大、珠江、合生創展和富力，負債率大多高達190%，被四萬億救起來後，五虎，成了五熊，只有恆大還在盲目擴張。而這一次，資金鏈出問題將會從中小開發商開始，運氣不一定有2008年好。

別看房地產投資還在增長，那個東東救不了開發商。因為房地產投資增幅最大的是保障性住房。我對保障型住宅不看好，一來是政府沒有解決土地財富的平衡機制問題，本質上還在認可樓市的投機行為，否則，沒有理由不對空置住宅課以重稅，造成土地資源巨大浪費；二來地方官員的尋租行為不可遏制。

一切泡沫的根源，來源於權利的自私和瘋狂。權力越大，後果就越嚴重。不從根本上解決中國的住宅問題，就不會有房價的穩定和民生的安寧；而要解決這些問題，必須實行房價合理回歸，這也是溫家寶總理的承諾。現在的趨勢只是出現這些跡象，並沒有實質性的作為。

從2008年的情況來看，接下來要出現四大問題：

一是斷供。這是免不了的，因為很多人並沒有購買力，只是因為房價瘋狂上漲，才吸引他們飛蛾扑火，一股腦的扑進樓市；

二是退房，這是2008年出現的最多的問題，現在市場已經經過了2008年的是是非非，已經完全不能接受退房，也沒有人支持退房；

三是開發商破產，這是必然的，盲目擴張、胡亂借貸，房地產信託產品年化收益率高於12%就是一個警戒線，而房地產信託產品年化收益率現在已經高達20%，沒有發展商可以支持這麼高的收益，中小開發商必然有一些破產；

四是外資進入房地產比去年猛增78%，比日本泡沫破滅前還要高出18%，只要外資抽逃，這些利用外資的開發商資金鏈必然斷裂。

所以，與其讓老百姓忍受高通脹，不如讓房價合理回歸。似乎沒有第二條路可走。只是我本人認為市場本身在走向良性運行的路上，要澄清幾種謬誤：

一是地方政府會支撐房價。我的回答是：房價是貨幣問題，地方政府沒有貨幣權，這是常識。發展商如果聽信地方官員的承諾，會很後悔。

二是很多人都買了房。我的回答是：股市6124點時，有更多的人買了股票。再說，如果買房自住，使用價值並沒有改變。

三是房價如果跌了中國經濟會怎樣？我的回答時：嚇唬不了人。房價如果跌了經濟該怎樣還怎樣。香港一年跌去50%，香港還是香港；日本一年跌去80%，日本還是日本。中國如果連房價下跌都經受不住，那還怎麼自立於世界民族之林？

四是房價不會跌。我的回答是：看怎麼理解？如果通脹加劇，房價名義上沒跌，實際上不動產在縮水上是最嚴重的；如果通脹在明後年被遏制，首先下跌的就是房價。