樓市年中回顧與下半年形勢展望

2011-07-02 13:24 作者:馮國亮

一、上半年樓市回顧

樓市陷入僵持的不利局面

上半年隨著房地產調控政策頻頻出臺，住宅成交量萎靡不振，樓市總體上呈現出僵持的局面，這種局面顯然對各方都很不利，大部分准購房者持幣觀望，房企銷售量銳減，資金無法回流，資金鏈緊張，難有更多錢購置新地，地方政府土地出讓收入大減，財政收入難以為繼，由此形成惡性循環的態勢,當然這也是博弈過程中必然要經歷的階段。

樓市分水嶺已經出現

據最近審計署發布地方政府性債務審計結果顯示，地方四成債務依賴土地收入，很多地方政府顯然已經挺不住了，下半年加緊賣地是重要任務。很多房企資金鏈也已經達到臨界點，目前小幅降價成交量難以明顯見效，本月起紛紛在調整下半年的布局，對於房企而言，就看誰的資金能夠挺得住，「剩」者為王。從市場角度來看，北京等城市住房階段性供大於求的局面已經形成，樓市分水嶺已經出現，房價全面回落只是時間問題。

房地產泡沫全國蔓延

從去年起房地產泡沫已經開始向三四線城市擴散，房價持續走高，隨著一二線城市施行限購等調控政策，三四線城市成為投資的新方向，這激發了三四線城市民眾投資房產的熱情，這比一線城市房地產泡沫的副作用更大，並且從中長期來看會極大影響全國城市化進程，對地方經濟的持續發展非常不利，因此樓市調控向三四線城市延伸刻不容緩。

多元化發展的格局已形成

住房供給雙軌制是住宅市場的發展方向，一千萬套的保障房工程，可以沖抵商品房投資放緩的影響，保證房地產總體投資規模，儘管各地方利益驅動不足，上半年出現資金短缺等難題，但作為一項重要任務，年內全面開工會得以落實。上半年嚴厲的樓市調控政策再一次刺痛了開發企業的神經，並引發房企轉型的衝動，鑒於住宅市場面臨不斷調控所帶來的風險，向商用地產與服務地產突圍已成為相當數量開發企業新的發展方向，商業物業、辦公物業與住宅並立的時代已經來臨，房地產多元化發展格局已形成。這在一定程度上可以化解投資者過度專注住宅的局面，並有利於城市開發朝著平衡的方向發展。

二、下半年調控政策會「明緊暗松」

下半年通貨膨脹的壓力不減、GDP增幅呈現回落的趨勢，宏觀經濟走勢不容樂觀，保增長與防通脹任重道遠，經濟轉型與民生問題交織在一起，無疑會處於左右為難的境地，軟著陸與硬著陸的風險都很大，儘管如此，防止資產泡沫擴大依然是當務之急。

從目前情況來看，房地產調控政策退出與弱化無疑會加大樓市波動，帶來更大的風險，本屆政府在任期內將穩住房價問題作為目標，因此年底前調控政策不會放鬆，不過一些調控政策的效力正在隨著時間而逐步減弱，而針對中長期的政策如房產稅等還可能會再次被推上舞臺。調控政策對地方經濟與財政的短期影響確實很大，因此近來一些地方在執行層面已經出現暗流湧動的趨勢，即不排除下半年在某些方面執行中放鬆的可能。

三、下半年房價不會大跌

回顧過去房價的軌跡，我們不難發現貨幣政策與信貸政策對房價總體水平起著關鍵的作用，上半年央行六次上調存款準備金率，使大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位，收緊貨幣流通量能夠抑制資產泡沫的進一步發展，同時在高門檻的信貸與限購政策的共同作用下，房企與准購房者都已被套上「緊箍咒」，從這個角度看，下半年房價總體水平必然處於回落的態勢。從當前的形勢來看，樓市僵持的局面預計會在三季度將被打破，房企以降價換取成交量，以實現資金回流是大勢所趨，購房者入市，住房成交量反彈，樓市這盤棋會重新激活起來。

在房地產的利益格局中，地方政府、金融系統、房企及其他既得利益個體是支撐房價持續上漲的主動力，房價持續走高，他們會從中獲得高回報，房價大幅回落，他們則是首當其衝的受害者，雖說手心手背都是肉，但支撐房價持續上漲的這些力量是難以動搖的。剛性需求與投資驅動在持續累積，房價回落後，一些樓盤還會重現看似火爆的現象，因此下半年房價在回落過程中還可能會有一定程度的反彈往復，即回落幅度不會太大，在諸多假象的蠱惑下，很多新購房者會像鮮美的肥羊，將再一次被推上餐桌。對於購房者而言，下半年機遇與風險並存，選擇好地段，高性價比、高抗跌性的產品是實現房產保值增值的前提。