深圳警報：08式倒掛再現

2011-06-25 12:37 作者:廖傑華

一手新房售價低於周邊二手樓價近萬元，2008年全國範圍內出現的一、二手房價倒掛現象再次降臨深圳。

6月18日，位於深圳市南山區的招商雍景灣開盤，這是深圳限價令出臺後入市新盤中價格調整幅度最大的一個，當天，該項目以3.5萬元/平方米的均價開盤，低於該片區同等二手豪宅近萬元。

今年5月之後，雍景灣式房價倒掛並非孤例，萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，目前該盤二期部分二手放盤價已達到2.5萬元/平方米。

此前，「限價令」已經讓包括中海康城國際、海納時光、招商觀園等多個樓盤以低於市場預期的價格入市，並大幅低於周邊二手房價。

這種情況只在2008年大規模出現過。起初，萬科、佳兆業等少數幾家開發商降價促銷，出現千人冒雨排隊購房。隨後，在南山、寶安等區域開始出現「新房不如舊房」的房價倒掛樓盤。隨後，全市房價大幅下挫，年度跌幅超過30%。

長期關注房價的深圳都會城市研究院院長高海燕表示，隨著限價房的大量推出以及部分開發商資金鏈的繼續惡化，深圳一、二手房價倒掛有繼續擴大的趨勢，至於是否會出現2008年式的房價大幅度下降，還要看政策能否繼續執行。

限價大賣

6月18日，在經歷了數次等待後，招商雍景灣正式開盤，此次推售600多套房源，150套130平方米以上的大戶型，均價4萬元/平方米，其餘的為50—88平方米的小戶型，售價在3.2萬—3.7萬元/平方米。

開盤前，雍景灣的銷售人員對外介紹稱，登記客戶已接近萬組，一期房源只有609套，相當於17個人搶一套房，開盤當天推出的六棟房屋已經銷售超過八成，在眾多房客的強烈要求下，雍景灣最後加推兩棟，也幾乎售罄。

雍景灣大賣的重要原因是價格較同片區樓盤低。該項目3.5萬元/平方米的均價，低於該片區相同品質豪宅售價近1萬元。

一位從廣西趕回深圳的買家告訴記者，他買了一套82平方米的兩房，均價3.2萬元/平方米，之所以連夜坐飛機回深圳買房，是因為雍景灣的售價確實很低，周邊同品質的二手樓盤價格高的已經到了5萬元/平方米，是個不錯的機會。

事實上，雍景灣式的大賣已經是深圳樓市進入6月以來第三次出現了。端午節期間，位於觀瀾的招商觀園以1.2萬元/平方米均價入市，非合拼戶型當日幾乎售罄，6月11日萊蒙水榭春天超過1000套房源以2.1萬元/平方米均價入市也在當日基本售罄，一日坐收20億元。

據不完全統計，包括雍景灣在內，還有錦繡御園、桃源居首府等超過5個樓盤在深圳樓市限價令下入市，其中部分降價幅度超過20%。

08式倒掛

在高海燕看來，限價房大賣折射出深圳強大的剛需，也折射出深圳高房價造成許多民眾心態波動。「房價越調越高，大部分人對房價下降不抱希望，因此只要稍微有所下調他們便搶著入市，生怕錯過機會」。這種心態在出臺限價措施後的深圳尤為明顯。

深圳的第一限價盤是中海地產旗下的中海康城。

4月下旬，中海地產宣布將以9000—11000元/平方米的價格推出康城國際和塞納時光兩樓盤的1000套房源，團購價最低為9000元/平方米，相當於此前售價的8折。4月24日，在中海康城銷售現場，本報記者看到，看樓的人幾乎擠爆了數百平方米的營銷中心，許多人為了能上樓看一眼樣板房，寧願排隊等上半個小時的電梯。同時期開盤的萬科清林徑也出現了類似情況。

到了6月4日，招商觀園開盤，均價1.2萬元/平方米，遠低於市場預期，不少市民為買到房子，通宵排隊，90平方米的戶型開盤當日售罄。

導致這些現象出現的核心因素仍是價格。招商觀園是招商地產在深圳觀瀾片區開發的第二個住宅項目，此前開發的招商瀾園售價約1.4萬元/平方米，新盤招商觀園入市均價為1.2萬元／平方米。

在深圳龍華，水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，目前該盤二期部分二手放盤價已達到2.5萬元/平方米，部分業主買入價即超過2.4萬元/平方米，價格倒掛現象明顯。「水榭春天三期限價開盤，我買的二期虧了40萬」。在水榭春天業主網上論壇上，這個帖子被置頂，並引來大量跟帖。「水榭春天新房推出來後，二手房根本就賣不動了。新房才2.1萬元/平方米，買家為什麼要掏2.5萬元/平方米的價格去買二手房呢？」水榭春天附近一位中介業務員說。

降價前兆？

近一個月以來，深圳新房均價一直低於2萬元/平方米，但二手房價卻仍然在高位徘徊。

世聯地產提供的數據顯示，上週（6月13-19日）深圳一手房市場共成交809套，成交均價為17342元/平方米，環比上升0.4%；二手房市場共成交2079套，成交套數環比上升43.6%，成交均價19677元/平方米，二手房比一手新房每平方米平均高出2000元。

高海燕表示，一、二手房差價在10%—20%會比較合理，現在二手放盤價高過一手的狀況顯然是不合理的，這種狀況不會長久，並且必須要做調整。

世聯地產高級研究員王軍鵬對外表示：一、二手房價格倒掛，往往是市場整體轉向的前兆。2008年深圳樓市回落，就是從個別片區一、二手房價格倒掛開始的。「2008年3月以後新開的樓盤，絕大多數比前期樓盤定價要低出10%，有的甚至低40%。」高海燕說。

事實上，這種情況在2008年時普遍存在於全國範圍內，那一年，在全國範圍內出現了房價的第一次真正意義上的調整。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)