揭中國房貸不為人知的行規 讓人心寒

2011-06-23 10:10

房貸是都市人永恆的話題。很多時候，你千挑萬選看中的房子，在銀行卻辦不到貸款，這其中到底是什麼原因?走訪南京多家銀行，聽業內人士講述不為人知的「行規」。

關於面積

銀行在發放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全準確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。

房子小到什麼地步就無法去銀行貸到款?走訪了多家銀行，綜合得出結論是面積低於40平方米，銀行一律拒貸。與此同時，40至60平方米的房子，則是銀行眼中的高風險標的，做貸款業務時必須慎之又慎。基本上這個面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數也會高出同類別但面積要大於60平方米的房子。

銀行對於面積40至60平方米的房屋心存芥蒂並非無來由。南京一家股份制銀行房貸部門負責人指出，他們今年以來房貸的不良貸款面積都在50平方米左右。其中有的已經在法院勝訴，但還是無法執行。因為根據現有的規定，如果這處面積在50平方米的房子是家庭唯一住房，即使是斷供，法院也不可以強制執行，讓銀行把房子收走。

關於房齡

前不久，市民王先生反映，他在後宰門一帶看中一套1989年建的二手房，跑了四五家銀行，也沒一家願意放貸。據瞭解，對於銀行來說，房齡超過20年的房子，銀行基本上都不放貸款了，只有學區房可得稍許寬限。

「1990年是個坎，‘90前’的房子我們基本上不做了。」一位銀行人士表示，有的銀行甚至房齡超過15年的就不貸款了，這主要是考慮到房屋的保值功能。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年後斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會大大虧本。

由於學區房性質特殊，房價比較堅挺，目前，南京各家銀行對於學區房「年齡」的容忍度，可以放寬到25年。此外，新房在貸款時也有一些優勢。據悉，2005年以後的次新商品房，貸款年限可以寬限至30年。

關於貸款人

在平日中發現，不少人對房貸貸款人的年齡心存疑問，例如退休人員可不可以貸款?小孩子能不能貸款?

據瞭解，目前南京各大銀行對於貸款人年齡的要求均為25週歲到60週歲之間。如果年齡低於25週歲，貸款則須要有聯合借款人。而年齡在60週歲的人也是可以貸到款的，但最多只能貸到70週歲。

現在，距離國家下發房貸調控新政已近4個月時間，但各大銀行普遍對於這個被稱為「最嚴厲房貸政策」的執行情況並未放鬆，監管部門也在時不時唸唸「緊箍咒」。上週，銀監會在回應是否建議京、滬、深、杭地區商業銀行暫停發放第三套房貸的傳聞時，銀監會表示，對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

限貸買家選擇「曲線」購房

上週，杭城各大銀行全面叫停了三套及以上房貸，貸不出款來的多套房買家開始動腦筋了，想出「先一次性付清房款，然後再將房子抵押給銀行申請貸款」的辦法。

房產經紀人小方手頭上正在處理一套市中心的二手房交易。這套房子是在一個星期前成交的，總價192萬元，小方把客戶的貸款申請遞給銀行時，被告知三套以上的房貸已經暫停發放了。這下可急死小方了，這位買家之前已經買過兩套房子了，加上這套正好是第三套。無奈之下，小方跟買家想了一個辦法，買家先湊錢一次性付完192萬元的房款，辦理出房產三證(房產證、契證、土地證)後，再用這套房子申請抵押貸款。

不只小方想到了這個「曲線」買房的方法，昨天採訪杭城各大房產中介瞭解到，銀行全面暫停三套房貸後，有不少買家選擇這樣的融資方式。一位不願意透露姓名的資深經紀人表示，房產抵押貸款能貸的最高額是所抵押房子評估總價的七成，目前利率是基準利率上浮15%—20%，這個利率跟前段時間銀行放鬆三套房貸，給出的多套房貸利率差不多。根據購房套數，最低首付5.5成以上，年利率也是基準利率上浮15%—20%。「兩者貸款利率差不多，房產抵押貸款又跟購房記錄無關，也就是說，不管你買過幾套房子都可以申請抵押貸款，所以一些買家選擇這樣的貸款方式。」不過，這位經紀人介紹說，銀行放貸政策從緊的現階段，申請房產抵押貸款的成功率也大打折扣。以前放款時間不到一個月，現在可能要兩三個月甚至更長。另外，銀行還根據申請人的職業和資信來綜合考量，一些銀行還要搭售理財產品。

而且，不是所有的房子都能抵押。杭城三家規模較大的房產中介的經紀人在處理房產抵押貸款業務中發現，銀行普遍的要求是：申請人必須有兩套及以上的房子；所抵押的房子必須是擁有完全產權，即沒有銀行按揭;對房齡和面積都有要求——建造年代1990年以後，建築面積60平方米以上。

「如果銀行不是全面暫停三套房貸，最近一批需求又開始蠢蠢欲動了。」經紀人陳靜波解釋，7月中旬開始，杭城二手房市場出現復甦的苗頭，來門店的求購需求比五六月份起碼多了一倍。陳靜波說，這些需求中40%是抱著保值的目的，還有相當部分是買學區房的剛性需求。「這些客戶口袋裡有閑錢，放著怕貶值，現在處於樓市穩定期，又感覺市區的二手房價格沒怎麼降，所以想把手上的錢投入樓市了。」另外，近期杭州透明售房網數據也可以看出樓市回暖的跡象。7月杭城一手房和二手房成交量都創下了房產新政三個月以來的新高，分別成交了2380套和1522套，比6月增長了近七成和三成。

「房產抵押貸款對申請人要求比較高，這類貸款很難成為主流。樓市稍有回暖，三套房貸就暫停了，看來國家對樓市的調控是不會放鬆的，這對買賣雙方的心理影響更大，樓市可能又要回到五六月份的僵持狀態了。」一位業內人士分析說。