現在手頭有幾套房 要拋嗎？

2011-06-21 12:01

最近參加投資研討會，交流中有不少富人都提同一個問題: 我現在手頭有幾套房，要拋嗎？我回答說: 假如是「阿甘」來投資，他的智慧僅允許他作簡單的租金回報計算（不能作升值的前景預測），他肯定不會買! 假如巴菲特現有幾套中國房，堅持以估值為準則的他，一定早已賣光.正如當年清空中石油股票一樣，正被中國投資者笑話「膽小而賣早了」. 您是精明的中國投資者，那無論我如何不看好，您最終的選擇一定是現在不賣! 其實不賣的不光是我們中國投資者，以往歷次投資泡沫的中絕大多數的投資者最後的選擇也如此。

幾年前的引發世界性金融危機的美國地產泡沫中，我認識有幾套投資房的人不少，而在價格高峰期急流勇退的人真是極個別。人性使然啊！

我想，大家可能認為美國的地產泡沫爆破是偶然，那麼，讓我們一起看看上個世紀的幾次世界各地的在不同時期然而相同結果的地產泡沫歷史故事吧：

上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這裡，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年至1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮的催動下，人們紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。 日元同時升值，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。銀行為順應潮流，推出了90年長的按揭貸款。出現了幾代人合力購房的「新鮮事」。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

90年代後期，東南亞金融危機直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981 年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984年至1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產，為了抓住機遇，即時是購買千萬以上的豪宅，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定。每逢新樓盤推出，排隊人群通宵達旦，排到前面的獲得顯示購房資格的"籌"，馬上可轉手賣幾十萬或幾百萬不等。買到房就好像是「發達」的代名詞。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。一夜之間，強勁的購買力消失得無影無蹤，每人好像都有幾套房急於出手。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間裏，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

各位是否覺得上面的故事時曾相識？當然，在上述故事中的各地投資者們的熱炒行動，我們當今不是隨處可見嗎？他們曾經的豪言，我們當今不是隨處可聞嗎？價格不斷上漲時，投資需求因資本逐利而被無限放大，再把泡沫進一步吹大，然而，一旦轉勢，所有的投資需求會轉眼消失。溫故而知新，所有泡沫總有破滅的時候。結果都無一例外地使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。我們現在貌似「堅硬無比」的地產泡沫會例外嗎？我們現在的商品房價格之高已到了普通使用者幾代人努力才能勉強湊合的地步，看看古今中外的經驗，泡沫其實離爆破就不遠了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)