反房地產暴利不能只盯著開發商

2011-05-02 12:54 作者:傅子恆

發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。房地產市場是暴利行業應該無需懷疑，但怎麼「反暴利」，則需要進一步探討。

據報導，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。發改委的此項「新政」雖還未有明確方案，但市場普遍將之解讀為房地產市場調控將進一步升級的信號。

房地產市場是暴利行業嗎？這應是無需懷疑的。一些地產商認為不是，但這一說辭與公眾的感受相去甚遠。最直觀的感受有兩個：一是房地產是最易於創造超級富豪的行業，有統計顯示，近幾年的福布斯中國富豪榜中，地產商是新上榜的行業最集中的群體；二是信託業的利潤貢獻有相當部分來自於地產業，房地產信託基金的投資回報率，高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報率，說沒有超額利潤會有人相信嗎？

其實對一個行業而言，並不是在任何時期都需要反暴利的，比如由科技創新帶動的行業成長，在初期的時候對於資本與智力投入者追求「成本彌補」之外的暴利給予一定程度的保護，恰恰是對創新一個激勵，包括知識產權在內的「產權保護」機制，也恰恰就是對創新者追求暴利行為的一種保護。但暴利局面最終會由競爭所打破，行業利潤率會重新趨於平均化。這是市場經濟的規律。當然，前提是市場充分競爭，不存在市場失靈。

但我國的房地產行業十年以來，投資回報卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場失靈，更有政府失靈問題。而如果承認房地產行業存在不正當的暴利，那麼反暴利當然也就成了政府監管與市場認可的一個理由。

客觀地說，房地產行業反暴利其實並非中國獨創，新加坡與德國，就有這方面的成熟安排。比如在德國，各地設有房地產公共評估委員會，負責對不同城市、區位與類別的房屋進行評估並確定基準價格，對超過合理基準價格20%的，地產商將面臨罰款；如超過50%，則將被視作暴利，面臨經濟甚至是刑事處罰。當然德國房地產市場穩定也是有目共睹的。

但德國與新加坡房地產穩定有一個深刻的背景，那就是二者都是政府提供了強大的住房保障，屬於「小市場、大保障」的市場結構。由此反觀我國房地產市場結構，政府保障這一層面的供給，需要大幅度地進行補課。

由此，也引發另外一個深層次的話題，那就是造成我國房地產價格十年飆升的具體原因是什麼，換言之，是什麼促成了房地產行業的暴利？關於高房價的市場原因，筆者曾經將其總結為居民收入增長生活改善推升真實需求、居住消費升級、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關政策失誤、投資與投機推波助瀾、利益集團操控增大治理難度等八個方面。

這些方面哪個是造成暴利的源頭？確認這個關鍵問題，反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來看，房地產市場的治理，靠一兩項政策很難治本，治理需是綜合性的。有的需要進行系統性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財政模式，就涉及中央與地方財政分權這一重大利益調整問題；有的還需認識提升，比如房地產市場「去投資功能化」，涉及房地產成品屬性的功能定位，是基本安居產品，還是市場普通產品？這些都需要各方認真探討。