樓市即將由量減變價跌(圖)

2011-04-26 12:40 作者:易憲容

連續10次上調存款準備率和4次上調利率，顯示央行緊縮市場流動性的意圖十分明顯。貨幣市場的反應也很迅速，4月21日上海銀行同業隔夜拆借利率上升177.64點至3.5333厘，而正常情況下，這個數字應低於2厘，這意味著當前銀行流動性已很緊。

目前房貸加息其實已經潮動湧起。據報導，由於銀行的資金緊張及對個貸風險認識提升，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等地的銀行不僅全面上調第二套以上房貸利率，一些銀行已開始把首套房按揭貸款利率上調到基準利率1.1倍以上。隨著銀根趨緊，未來其他城市的銀行也將不得不提高房貸利率。

實際算賬也證明了這一點：房貸有優惠時，貸款利率為基準利率的7折即4.158厘。而4次加息之後，5年期（住房按揭貸款的期限多為5年以上）以上的貸款基準利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上調20%，其利率就是8.16%。

3月份CPI達5.4%，數據顯示當前通脹壓力仍很大。況且房價仍需調整、國際油價上漲、國內通脹預期已形成，加上當前存款2厘以上的實際負利率，今年利率上調2次以上的概率十分高，因此，下半年的房貸利率將進一步上升。

房貸利率全面上升，表示國內條件及環境已經發生了根本性的變化。這種信貸條件的變化不僅表現為貸款成本成倍上漲，銀行金融槓桿的去槓桿化，而且表現為商業銀行資金的可獲得性趨難。近幾年來的中國房地產市場，是由商業銀行催生的市場，房地產泡沫也是借由銀行信貸吹大的。只要銀行去槓桿化，炒房者不僅不敢進入住房市場投機也無法進入市場。在這種情況下，只要將炒房者擠出，國內整個住房市場的預期將發生巨大變化甚至逆轉，住房市場銷售便會由量減轉為價降。筆者判斷，量減轉為價降的情況即將出現。

對於當前住房按揭貸款利率變化所出現的格局，有人擔心，房貸利率全面上調將影響自住購房的需求，誤傷所謂的「剛性需求」。可是不要忘了，在高房價的情況下，住房市場基本上是一個投機炒作為主導的市場。在這個市場中，由於受個人支付能力或住房購買力的限制，個人住房自住需求是十分有限的（社會科學院的報告就指出中國當前這樣的房價85%以上居民是無能力購買的）。既然高房價下自住需求無能力進入市場，市場上基本是住房投機炒作者，那麼住房按揭貸款利率上調如何會誤傷自住需求？相反，它將是住房自住需求的福音。因為，如果整個市場信貸條件改變，將投機炒作者擠出市場，那麼房價回歸理性則是必然。當房價回歸理性後，住房自住需求才有能力逐漸進入住房市場。