看世界各國都是怎麼解決「住房難」的問題(圖)

2011-04-03 20:22

世界各國的住房制度千差萬別，但其宗旨都是為了提高本國人民的居住水平，解決住房的供給與需求問題，使住房市場達到供求基本平衡，並帶動國民經濟的發展。

美國 ：對低收入者提供住房補貼 減免購房稅

美國政府對住房實施財政補貼政策，凡家庭收入未達到所在地區家庭平均收入80%者，可以申請住房補助。補助的方式通常有兩種：一種是直接對低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低於市場價的20%-50%)；另一種是向低收入家庭發放住房券，享受這種補助的家庭必須拿出本戶總收入的25%支付房租，租金超過部分用住房券來補充。

為讓低收入者擁有住房，美國政府還採取了稅收減免政策，這是為了推行住房私有化而實行的一種優惠政策。美國政府實行購房減免稅政策主要是鼓勵中低收入階層購買自用住房。主要體現在：一，對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在徵收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；二，對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅；三，對出租屋的家庭實行稅收減免政策。

英國：鼓勵「住房協會」購房出租 保險公司可幫助還貸款

英國的住房政策大致分為兩個部分：市場交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市場交易政策的主要宗旨是保持一個暢通、方便的住房交易市場，並滿足居民購房之需求。政府管理住房交易市場的主要手段是住房法律，並通過規劃和住房信貸等進行調控。此政策影響廣泛，施政對象涵蓋了80%的英國居民(即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)。

住房保障政策是英國福利制度的重要組成部分，與英國的社會和經濟發展密切相關。在英國的住宅體系中，經濟適用住宅分為三類，一是廉租房；二是折價房；三是共享產權(shared ownership)住宅。此外，英國政府鼓勵現行的、隸屬於地方政府的管房機構改造成私人合作及非盈利性質的住房協會，由住房協會整體購買現在管理的公房，成為社會性房產主，並依靠租金收入，對所擁有公房進行維修和管理。

在英國，住宅金融扮演著很重要的角色。抵押貸款目前成為在英國購買住房時的重要資金來源，約有四分之三的住房是通過抵押貸款購買的。購房者通常可貸到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發生失業等特殊情況而不能按時付款時，銀行並不以處置抵押房產為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。

德國：成立住房合作社 買房必須先儲蓄後貸款

在德國，普遍成立了住宅互助儲金信貸社。凡加入該社的社員，必須履行先儲蓄後貸款的義務，當儲蓄達到所需貸款額的40%一50%時，才有資格得到貸款。社內的儲蓄和貸款利率不受外界資本市場利率的影響，採用長期穩定的低存低貸固定利率制度，而且國家對中低收入的住房貸款者根據儲蓄額進行獎勵。由於合作社的目的是解決社員的住房問題，因此充分體現了住房問題由國家、集體、個人三者共同負擔的原則。由於合作社資金來源直接，減少了中間環節，可以降低住房成本，因而能夠向社會提供價格低廉的住房。同時，德國政府也向住房合作社發放無息建房貸款，額度通常佔建房費用的60%一70%，有的甚至高達90%。貸款期限一般在20年左右。

德國的住房合作社，實現了德國人的「居屋計畫」。不僅在德國，住房合作社在世界上許多國家都獲得巨大發展，現已成為解決居民住房問題的一支重要力量。目前，全世界已有50多個國家建立了住房合作社。

新加坡：推行中央公積金制度 徵收高額房產稅杜絕「炒房」

新加坡的住房保障制度有許多特色：一是制定長遠規劃，政府出資建房。新加坡於1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的計畫安排、施工建設和使用管理。

二是實行住房公積金保障制度。新加坡從1950年開始推行中央公積金制度。住房公積金制度是一種強制性的社會保障制度，通過強制繳納、限制使用方向來實行。允許動用公積金存款的一部分作為購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付，該項規定只用於最低收入家庭。中央公積金制度對解決「居者有其屋」 計畫遇到的住房籌資問題起到了決定性的作用。

三是因地制宜。根據其人多地少的特點，新加坡房屋發展局在規劃設計小區和新建組屋時，既考慮建築體形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內面積合理布局。所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館、劇院等。另外，政府還通過郵政儲蓄銀行貸款和政府補貼對公共住房以及中低收入階層進行調配，使公共住房能夠良好運轉；

為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制定了細緻和週全的法律法規，對房地產市場進行嚴格監控。例如，發展建屋局的政策定位是「以自住為主」，對居民購買組屋的次數作出嚴格限定，以防有人投機；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買後5年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營，否則將受到法律嚴懲；新加坡公民購買商品房後如不願退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住，否則將受到嚴厲處罰。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕「炒房」也起到了很好的作用。

日本：實行「公司內貸款制度」 利率不足3%

日本政府還與地方公共團體成立住宅供給公社，分別建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平嚴格按收入線確定，一般佔各收入層家庭收入的18~20%，平均為市場租金的55%。

日本政府的財政補貼分為兩種，一種是政府財政撥款：一方面用於低收入家庭的租房、購房補貼，另一方面用於資助公營住宅建設。第二種是政府的財政投資性貸款，一方面是對住宅都市整合公團住房建設的投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫，再由後者用於建設公共住房和向低收入者發放住房貸款。

與其他國家不同，日本還存在著一種獨特的「公司內貸款制度」，其目的是充實員工的福利保障制度，防止人才流失，形成在業人員的資產群。對員工以較低的利率貸出，實際利率不足3%，借款手續也比較簡單，對解決員工住房一直發揮著重要的作用。

瑞典：優先為退休人員 和有子女家庭提供住房補貼

瑞典實行公共住房補貼政策。該政策的特點可概括為堅持普遍受益原則，經歷了從「磚頭」向「人頭」轉變以及補貼費用由國家和地方團體共同負擔三個方面。

長期以來，瑞典把住房補貼政策作為推行福利政策的重要組成部分，所以住房的補貼高，限制少，覆蓋面廣。補貼費用由國家和地方團體共同負擔，由市政府發放。

1.給退休人員的住房補貼。主要目的是使他們能夠繼續使用原來的住房，而不至由於退休收入減少而使居住條件受到影響。當收入超過一定水平時，補貼金額減少。全瑞典大約有30%的退休人員從住房補貼中受益。

2、有子女家庭的住房補貼。它以住房費用為基數，根據家庭收入及子女數量來計算。這些補貼既是對公眾消費的支持，又是對城市住房建設的幫助。

印度：徵收稅費很高 打折名堂不少

在印度，土地、房屋甚至院子裡的樹都要交不動產稅。2000年以前，印度實行「租金評估制」，即房屋不管是自住還是出租，一律按照該房在出租情況下租金的高低來計算不動產稅。由於引起社會不滿，印度政府2000年以後開始按地域統一評估房價來計算稅費，以便通過稅收槓桿避免房屋過度向富人階層集中。

在印度，土地和房屋一樣屬於私有財產。重稅是為那些富人或房地產投資者準備的。對於普通家庭，印度政府則規定了各種各樣的減免和折扣。

根據規定，每個家庭允許有一套自住房享受50%的不動產稅費折扣，小於100平方米的房屋還可以再享受10%的折扣，房主擁有的住房超過一定年限也可以享受 10%到20%的折扣；如果房屋所有人是婦女、殘疾人等弱勢群體或政府公務員，還可以再享受30%的折扣。這樣一路算下來，一個大中城市100平方米的自住普通住房，需要交納的不動產稅基本維持在4000盧比到6000盧比之間，如果房屋的地理位置不是很好，稅費可能會更少。

埃及：為避稅 富人蓋房不封頂

埃及的國土面積有100多萬平方公里，95%是沙漠，只有5%的土地適宜人類生存。埃及首都開羅人滿為患，人口多達1700萬，佔全國人口的1/4強，埃及人住房的緊張程度可想而知。實際上，開羅有的是房子，可低收入者住不起。由於歷史、社會和經濟等原因，埃及國內貧富差距較大。富人買房輕而易舉，窮人則要傾其所有還要背幾十年的債。為此，埃及的房地產政策盡量「向低收入者和弱勢群體傾斜」。

埃及對富人購買更多的房子設置了不少障礙。

首次購房者，交不到房價的5%，二次購房則要交房價的10%以上，而且很可能會被拒絕辦理房產證。對於富人買地建房，政府也有對策。首先是不斷提高地皮價格，現在開羅市中心的地價已高達每平方米1.9萬美元，而且還在漲。這樣做的目的，是讓富人們望而卻步。其次是要求建房者交納建築稅、治安稅和房產稅，稅額根據住宅的豪華程度而定，房子越豪華交稅越多。那些非豪華型住房則免交治安稅和房產稅。對此，富人也有應對的辦法。

根據規定，房屋建成後，一律要交不動產稅，建成的標準之一是樓房的頂部封閉，即不再有任何還處於施工狀態的痕跡。於是，富人們就索性故意不封頂，讓房子永遠處於沒有竣工的狀態，這樣就可以堂而皇之地逃避交稅了。現在，埃及市政和房管部門已意識到了這一問題，並正醞釀出臺措施加以治理。