房價進入下降預期通道

2011-03-14 12:36

房價真能降嗎？能！說這話的不是專家，而是開發商。

日前，遠洋地產在京的一個項目「真金白銀」地降價促銷，降幅達到4000元/平方米。同時媒體報導，萬科等多家開發商亦傳來降價的消息。稍早前，萬達集團董事長王健林預計，下半年房價會進入下降通道。而就在去年12月，王健林還對媒體信心滿滿地表示，房價在未來十年沒有下降的可能性。

與去年相比，這是一個很不一樣的現象。去年，關於房價要降的各種報告和宣言很多，有說當年三季度就要降，有說年底必降，社科院也好，投行也罷，全部脫靶。成交量敗退，成交價死扛，成為樓市的一個經典畫面。而就在政策與市場的反覆拉鋸博弈中，房價不看跌的預期始終堅挺，甚至一定程度上趨強，而這其中的一個代表就是，開發商嘴上不降價，實際行動上也不降價。於是，史上最嚴的樓市調控有了第二輪、第三輪，而每一輪新的調控啟動，都是因為樓市出現了「量價齊升」的現象。

限貸、限購以及央行三次加息等政策疊加的效果是無法無視的，樓市成交量下降，量跌不一定帶來價跌，但時間一長，必然在價格上有所反映。據媒體援引的一組數據顯示，自今年1月26日「新國八條」調控措施出臺後，北京248個在售的普通住宅項目中，有199個住宅項目價格出現停漲，佔到了80.2%；降價項目為7個，佔到3%；另有39個住宅項目出現漲價，佔15.7%。

開發商也不是神仙，家裡也沒有印鈔機。信貸融資渠道越來越窄、越來越難，光靠前兩年的銷售回款只能是苦撐待變，比如「經濟二次探底」之類的想像，從而再度上演2008年的那一幕勝利大逃亡。然而，近一年的時間，調控決心絲毫未變，特別是「新國八條」更是讓房價進入下降預期通道。對此，現金流再好的開發商也必然要遭遇到資金門檻，特別是前幾年那些在房地產市場大肆擴張的公司。

不降價是需要底氣的。在去年，開發商不差錢，降價沒有動力。而一年過去了，開發商已經沒那麼不差錢了，再加上信貸環境收緊，開發貸很難申請，房地產信託的利率躥到了15%，快成合法的高利貸了，而這也越來越不容易，因為金融監管部門正在收緊這方面的風險。因此，擺在房地產商面前的籌措資金的路便只剩下二選一：要麼抵押資產，賭博式地大舉借債，就像綠城等開發商在2008年做的那樣；要麼降價銷售回籠資金，快速上岸，避免被洗牌。

房價會降，層層加碼的調控政策不是請客吃飯，開發商面臨的資金壓力是真切的。但如果就此認為房地產市場已經恢復理性和健康，則就有些過於樂觀。在保障房和土地財政方面的突破，才能讓房價進入合理空間。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)