易憲容：房價出現重大調整

2011-02-26 13:05

我在年前就指出，如果貨幣政策轉向，住房按揭貸款利率重新風險將成為一種趨勢。特別是，新國八條之後，這種趨勢表現的更為明顯。因為，新國八條目的在於全面遏制與打擊住房投機炒作。我們可以看到，儘管各地限購令的聲勢浩大，但實際上在新國八條中對住房投機炒作最為嚴厲的工具是差別化的信貸政策，即商業銀行對住房按揭貸款的風險重新定價。

據報導，按照新國八條的規定，不僅購買第二套住房的住房按揭貸款利率全面上浮，而且國內各商業銀行基本上取消首套住房按揭貸款優惠利率(在新國八條中，住房按揭貸款利率只有第二套利率最低底線，其他則是商業銀行對不同的信用不同的風險定價)。也就是說，對於住房按揭貸款利率，無論是購買一套還是二套以上，商業銀行開始針對性採取自主的信用風險定價。比如說，北京的一些銀行，首套住房按揭貸款，不僅取消其優惠利率，而且其利率也如第二套住房貸款利率採取上浮的方式。

據一些銀行業務人員介紹，對於正準備申請首套房貸款的新客戶來說，由於貸款額度有限，其利率利率已經，不僅沒有商量的餘地，還有可能上浮至1.1倍。只有資質優秀的客戶可能拿到基準利率，對於資質稍差的客戶，利率必須上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。

在這裡可以看到，首套住房按揭貸款優惠利率的取消，甚至上浮，儘管在信貸人員手中對信貸擴張仍然有不少彈性，但是整個住房按揭貸款利率水平將全面上升，尤其是第二套住房的利率上升的幅度可能會更大。這種利率水平的全面上升，不僅會加大購買者的成本，減少購買住房的需求，而且對想購買第二套住房進行投機炒作者來說將產生巨大的影響。比如說，當前的5年期以上貸款的基準利率6.6%，上浮50%，就達到9.9%。如果購買住房者貸款100萬，按揭貸款 30年，那麼連本帶息30年就得支付近324萬元(以復利計，即假定上浮利率到10%，如果利率再上升，利率水平比這還要高)。特別是當前的存貸款利率處於一個上升的通道，購買第二套住房的投資者所面臨的風險會更高。

還有，如果這種態勢不改變，住房按揭貸款利率水平全面上升，對存量住房的影響更是會巨大的。因為，就當前國內住房按揭貸款利率合同來說，基本上很少是採取固定利率合同形式，普遍的都採取浮動利率的合同，而且其浮動利率的合同形式是一年一訂。也就是說，在2011年住房按揭貸款優惠利率全面取消、利率水平全面提升的情況下，加上2011年的存貸款利率的加息效應，那麼在2009－2010年高價時期或房地產泡沫很大時進入的這些存量住房的按揭貸款利率就可能大幅度的上升。

比如，已有的存量住房的按揭貸款利率由7折優惠上升到基準利率1.1倍以上(即使是首套利率上升也是可能的)，那麼這些存量住房貸款利率負擔就會突然快速上升，即由優惠利率4.48%上升到1.1倍7.26%，利率上升幅度達62.1%(這裡還僅是以1.1倍為基準及2月份以後加息沒有計算進，如果上浮的幅度比這大及以後加息的因素，實際利率上升的幅度應該比這還要大)。再加上，住房按揭貸款都是中長期貸款，在貸款利率很高的情況下，利率又是以復利計算，那麼已經購買住房的貸款利率就可能快速增長。而且，更可能的情況是，當持有大量住房或第二套以上住房的投機炒作者，當這些持有住房者的按揭貸款負擔急劇上升並想將手中的住房盡快出手時，不僅交易成本快速上升(交易環節的稅收無法轉移給下家)，而且住房需求在急速下降，房價出現重大調整，手中的住房無法脫手。這就是最近愛爾蘭及美國所發生的情況。

從1996年到2006年，愛爾蘭的住房市場同中國一樣也炒翻了天，全國就是一個大工地，10年的時間裏房價也上漲近5倍。愛爾蘭的經濟也出現前所未有的黃金十年，2003年愛爾蘭的人均GDP躍升升到世界第二位，人均財富也4萬歐元上升到15萬歐元。但是房地產泡沫一破滅，整個國家經濟立即面臨巨大困境與衰退。住房的價格也一落千丈。比如，有一個居民2003年購買的一套住房價格為29萬歐元，2005年上漲42萬歐元，到2010年只值22萬歐元，但這時脫手還不容易。可見，房地產破滅對市場的影響有多大。

可以說，住房按揭貸款優惠利率取消，住房按揭貸款利率全面上升已經是一種必然的趨勢，無論是對銀行來說，還是對購買住房者來說(無論是投機炒作還是消費)，對此都不可掉以輕心。因為，當最為核心的金融市場條件發生根本性的變化(去槓桿化)，它將對房地產市場產生巨大的影響與衝擊，而且當購買住房者發現這種影響與衝擊的嚴重性，估計已經晚了！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)