中國政府在房地產市場屢敗屢戰(圖)

2011-01-29 03:07 作者:胡少江

房地產調控「太難了」

兩天前，中國政府以國務院辦公廳的名義再一次發出通知，要求各地政府和有關部門進一步採取措施加強房地產市場的調控。這是近幾年來中國政府就房地產市場過熱所採取的一系列措施中的最新一項。在此之前，有2005年的「國六條」、2006年的「國八條」和「國十五條」、2009年的「國五條」、 2010年的「新國十條」。但是這些「條條」似乎都收效甚微。以至於溫家寶上個月不得不在公眾場合發出「太難了」的感嘆。

中國政府在最新發出的文件中再次提出了八條措施。在這個「新八條」中，其中一條是對銀行的貸款首付比例和貸款利率進行限制；另一條是對住房轉讓營業稅政策進行調整。其餘六條都是要求中央和地方政府直接進行強力行政干預，甚至直接要求各地制定指令性的限價指標和通過行政問責制來推行調控政策。顯然，在中央政府看來，此次房地產調控成功與否，不僅僅是一個房價高低的問題，也是一個牽涉到中央政府在重大問題上是否有調控能力的問題。

用任何一項國際通用的分析房屋價格合理性的參數來看衡量，無論是房價－收入比，還是租金－房價比，中國現有的房屋價格都實在是太高。正因為如此，不少經濟學家認為中國的房地產市場已經形成了超大泡沫，他們更擔心，房地產泡沫一旦破滅，將成為一個導火索，把中國經濟帶入災難。對普通民眾、尤其是對剛剛步入職場的年輕人而言，高企的房價大大超過了他們的支付能力，從而只得「望房興嘆」，這也成為一個嚴重的社會問題。從這個意義上看，政府通過宏觀經濟調控來抑制房價，無論對與長遠的經濟發展，還是對於解決中低收入民眾的住房困難，都是一件應該做的事情。

在世界各主要國家，房價過高大都與兩個經濟和社會問題有關：一是與宏觀經濟形勢、尤其是宏觀經濟過熱現象直接有關，它通常是政府錯誤的宏觀經濟政策所導致的；二是與國民收入的分配有關，收入分配的兩極分化常常放縱甚至鼓勵一部分高收入者在房地產市場放手投機，從而推動了房地產價格的高企不下。當然，在中國，除了這兩條以外，地方政策對土地財政的依賴和各級與房地產相關的政府官員的腐敗也是房地產市場泡沫生成並不斷擴大的重要原因。

通常，如果沒有包括稅收政策、貨幣政策以及收入政策在內的綜合的宏觀經濟措施，僅僅是依靠一些「頭痛醫頭腳痛醫腳」的針對房地產的行政性措施，要想真正地將房地產市場的價格降下來是十分困難的。這也是中國政府近幾年來就房地產調控連續出臺了數十條甚至上百條的政策但是效果並不顯著的根本原因。

例如，中國政府長期採取極為寬鬆的貨幣政策，使得大量的現金流向房地產市場，這些現金無疑是持續地推動房地產價格的根本要素。又如，中國政府遲遲不肯開徵世界通行的房地產稅，使得房地產投機的成本相對於預期收入而言十分低下，這無疑是助長了房地產投機的行為。

最新的八條措施，中國政府雖然提出了限制貸款首付比例和貸款利率的措施，同時也開始徵收房地產營業稅，這無疑是朝著正確方向邁進了一步，但是步子還是邁得太小、太拘謹。例如，單單限制放貸是遠遠不夠的，在過度寬鬆的貨幣政策下，資金並沒有對暴富者在房屋市場的投機構成關鍵性的制約，關鍵是要提高房地產投機的機會成本。中國政府假如不在一般性的貨幣政策上採取更為嚴厲的措施，尤其是不願意果敢地提高利率，四處氾濫的現金終歸能夠找到一條流向房地產市場的通道。

同時，房地產稅收政策的適用範圍也仍然太窄，政府不僅僅應該徵收交易稅，同時應該按照國際通行的做法，根據房屋的價格徵收房地產稅。假如政府真的能夠將這些稅收用於支持廉租房的建設，這不僅將在抑制房屋市場的價格方面產生作用，同時還能產生調節收入分配的社會效果，而這兩方面都能給中低收入者帶來福利。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)