「賣掉北京能買下美國」的隱喻和警告

2011-01-26 13:22 作者:馮海寧

在日本房地產泡沫化高峰時期，僅首都東京的土地總市值就可以「買下」整個美國。如今，如果把北京的土地全部賣掉，同樣可以製造出超過美國一年的GDP的財富。據學者估算，2010年美國GDP總量預計為14.5萬億美元，折合成人民幣為95萬億元，這意味著用北京的地價，「買下美國」綽綽有餘。

2010年北京賣地總收入1641億元人民幣，平均地價大概為8000元/平方米，北京國土面積為164.1億平方米，兩者相乘，可以得出當前北京土地總市值為130萬億元人民幣，遠遠超過2010年美國GDP總量。如果賣掉京滬土地可「買下」5個最發達國家。儘管這是不可能實現的「買賣」，但這些「買賣」所傳遞的信號讓人震驚，讓人不得不重新去打量中國樓市泡沫化程度。

根據有關預測，中國GDP大概到2030年才有可能超過美國。現在，假如把北京土地賣掉，就已經超過了美國GDP總量。這一「買賣」最大的諷刺是，按照現有的地價水平，不需要經濟轉型結構調整，只要不調控房地產，讓房地產繼續保持「蓬勃」發展勢頭，中國GDP超過美國估計很快就能實現了，僅靠房地產就能讓中國經濟坐上全球頭把交椅。

但截至目前沒有一個經濟體單純依靠房地產讓經濟蓬勃發展。即使房地產曾讓某些國家獲得好處，但都是短暫的好處換來了長久的疼痛。以日本為例，因為房地產泡沫破裂導致日本經濟停滯10年之久，被經濟學家們稱為「失去的十年」。近期的例子同樣不少，2010年愛爾蘭、西班牙債務危機的背後，都有房地產泡沫的影子。我們不得不有所警惕。

都說中國房地產泡沫越來越大，為何至今不破？在我看來，大概有三個原因：一是依靠城市化發展來維持房地產帶病運行；二是房地產泡沫還沒有大到破裂的程度；三是宏觀層面通過調控房價、發展保障房來抑制泡沫。

種種跡象顯示，中國房地產泡沫正在變大而不是在變小，無論是從地價水平來看，還是從房價收入比來看，都可以說明這個問題。更讓人憂慮的是，在地方債務危機、土地財政影響之下，通過宏觀調控抑制房地產泡沫將是一個非常艱難的過程。

在我看來，「賣掉北京能買下美國」這種假設告訴我們，地價瘋狂上漲，不但折射出整個房地產的健康狀況，更折射出我們的地方經濟也存在一定泡沫。因為賣地、土地開發很容易做大地方的GDP，地方的房地產有泡沫的話，地方GDP必然也是有一定泡沫的。當一線城市的房地產泡沫向二、三線城市蔓延時，中國經濟前景就讓人產生一些憂慮。

日本房地產泡沫破裂引發的金融危機、生產危機、消費危機乃至社會危機，不能只當成日本的痛苦記憶，我們也要吸取教訓。

要抑制房地產泡沫，首先要拿地價、地王開刀，看地價是如何哄抬上去的，無論是政府原因還是市場原因引發的泡沫，都要動大手術。其次，宏觀調控的定調，必要時應該從遏制房價過快上漲升級為抑制房地產泡沫，這樣讓地方政府重視調控，同時也能警示、引導房地產投資投機，因為房地產泡沫一旦破裂，就沒有贏家。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)