在這個時候回望2010年的房地產市場，或許可以窺見未來一年甚至是更久遠的蛛絲馬跡，也已經有很多人在這麼樣做。
但這樣一個市場是如此之大、所涉也是如此之廣，以至於並不能簡單地憑藉一些現象就進行判斷，否則即使是聲名赫赫於外，也會招致質疑。
萬科董事長王石應該是對此深有體會。自從鬧出「拐點論」，特別是「捐款門」事件之後，這幾年來王石並未如其承諾般管住自己嘴巴。
去年底，在調控初現端倪的市場上，地王依然層出不窮、房價持續高漲，王石在那個時候拋出了「泡沫論」，直稱中國房產市場產生資產泡沫是必然的，而這個泡沫總是會破的。當然，萬科已經提前做好準備。
王石當時表示，目前二三線城市還沒有泡沫，但如果一旦泡沫蔓延開來，中國便會出現象日本的泡沫經濟時代。
如今時間過去剛剛好一年，王石又一次沒有「管住」自己的嘴巴。在12月16日，即將於明年1月出海遊學的王石再次對媒體表示，房價上漲幅度能控制在合理範圍內，就是成功的。言外之意即是，明年房價若能保持一個合理漲幅已屬不易，調控已經取得不錯的效果。
王石還認為，一線城市的房價已令普通民眾難以承受，需要繼續對投資投機購房進行抑制。最後，王石一如去年般發出泡沫警示：「如果抑制不住，我非常擔心，一旦泡沫破裂，日本的昨天就是中國的今天。」
相對於要出海遊學三年的事情，王石此番言論受到的關注並不如去年首次提出來時那麼廣泛。很多人都相信，當前中國房地產市場的某些區域泡沫化確實已經比較嚴重，而市場也在用自己的方式告訴人們，泡沫到底是什麼。
在一線城市中，廣州被認為是房價最為理性和泡沫最小的。社科院12月上旬公布的《住房綠皮書》中，對35個大中城市的住宅價格泡沫進行統計，統計顯示一線城市中泡沫最嚴重的是北京，泡沫成分佔實際價格比例將近50%，廣州則屬於「存在一定的泡沫」，泡沫成分佔實際價格比例不到30%。
但就在過去的一週，廣州先是拍出白雲新城3宗樓面地價接近兩萬及超過兩萬的住宅用地；而後在廣州國土局公布的房地產市場分析報告顯示，珠江新城獵德街房價衝破5萬元/平米，天河、越秀、荔灣、海珠四區的房價也都已經超過兩萬。有評論人士對此認為，廣州的房價只是沒有那麼不合理而已，也就是「九十步笑百步」。
另一方面，被認為是一線城市中泡沫最嚴重的北京，在上週已正式鋪開預售資金監管的措施，首先簽約納入監管的萬科長陽半島及綠地花都苑。這兩個樓盤的表現則是——萬科長陽半島800套房被7000人搶購，當日售罄；綠地花都苑推出700多套房源，當日認購量70%。
兩個樓盤的表現當然不能證明北京房價的泡沫有多嚴重，但所謂見微知著，一線城市為高房價的重災區卻是不爭的事實。
實際上，在王石去年的觀點中，二三線城市是沒有泡沫的，房價存在巨大的上升空間，但今年王石並未有再提起這回事。
那麼一個曾經被多次提出的問題再次浮現：房地產市場的泡沫是否已經蔓延開來，從一線城市傳導至二三線城市？
這個問題我們未有明顯的證據可以給出答案，但在上述社科院的《住房綠皮書》中，有7個城市(福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊)泡沫成分佔實際價格比例在50%以上，超過了所有的一線城市。這7個城市一般被認為是二線城市。
也難怪王石連續兩年擔憂「日本的昨天就是中國的今天」，但更根本的問題是中國房地產市場的問題已經不在市場本身，而是整個經濟體都存在隱患。
半年之前就有經濟學家指出，中國房地產市場的問題比金融危機之前美國、英國住房市場的問題根本得多、也大得多，這不只是一個泡沫的問題。
在通脹和熱錢等的陰影下，央行行長仍在擺弄著他的「池子」，不過這個「池子」最終揭開謎底時卻讓人們都大惑不解。
雖然12月20日起將第六次上調存款準備金率50個基點，但是「加息」這個現成而且最基本、最有效的工具卻遲遲不能出世。當加息已經成為央行手中燙手山芋一般的工具的時候，我們指望以外匯儲備作為「池子」對沖熱錢、解決流動性的問題，是否顯得太過於樂觀？
再回到房地產市場上來說，如果整個宏觀經濟及貨幣流動性現狀不能有根本性的改善，也許不難預見2011年及以後的樓市依然會如今年一樣，欲調不能、混亂而且茫然。
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