葉檀:房地產在娛樂中消亡(圖)

2010-11-29 13:43

在生存中娛樂、在娛樂中瘋狂、在瘋狂中死亡，是中國房地產泡沫的活寫照。事關中國經濟結構轉型的重大經濟話題，房地產變革，正在娛樂中逐漸死亡。

房地產價格的猜謎遊戲正在向賭博遊戲發展，參與這場遊戲的有開發商、市場分析人士、學者，以及各級政府。最近的謎底來自於人民大學經濟學院，該學院課題組近日發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》在一定的前提假設下經模型測算得出，2011年房價有20%的跌幅。

雖然從道義發出，從中國經濟長期的健康發展出發，房價應該下降也必須下降，但道義從來不是房價下降的理由，市場的長期健康難以抵擋土地暴利、投資獲利的瘋狂慾望。可見，市場的利益分配才是左右房價大局的關鍵。

報告的主筆劉元春先生大概不是利益中人，懷揣房地產市場健康成長的善意，沒有發出一大堆大漲大跌的雷人之語。但這不能印證相關的預測是正確的，20%的房價降幅讓人驚詫，既不符合投資規律，也不符合供需規律，不太像嚴肅的經濟學家所為。

房價下跌有兩類

一是貨幣緊縮導致投資者大規模撤退，房地產泡沫崩潰房價大幅下跌。環顧全球房地產市場，從1837年的芝加哥到2008年的房地產次貸危機，20%從來大底，日本等經濟體在泡沫破滅後房價下跌70%以上，美國次貸危機之後底特律等城市1元別墅比比皆是，20%不太可能是投資屬性撤出的正常幅度。

與投資泡沫崩潰相呼應，投資性需求會使市場瘋狂上升，目前香港的房地產在天量貨幣與通脹的壓力下，豪宅價格已經超過了1997年東南亞金融危機之前的高位。

二是剛性需求減少導致供需關係失衡，使房價下跌。

要強調的是，供需關係從來不是解釋中國房地產市場價格的武器，以海南人均每月2000元不到的收入如何支配數萬元的城市高房價？以北京、上海的居民人均收入，怎麼支撐每平方米2萬元以上的房價？

人大的報告以房地產市場的貨幣流動性作為主要考量指標，抓住了房地產市場金融槓桿的要害。其主要依據是，明年房地產企業將進入還貸高峰期，房地產貸款條件提高、上市公司增發困難、票據融資難度大、資金來源惡化，高息的房地產信貸已被銀監會重點關注。開發商資金緊張，房價下跌還會遠嗎？

房地產是鴉片，上癮容易戒癮難，中國經濟已經形成了鴉片依賴體質。從筆者瞭解的情況看，銀行仍然看好房地產，對目前的抑制政策抱怨不絕，只要政策稍有鬆動房貸就會大幅上升；地方政府的態度是，調控者飽漢子不知餓漢子飢，他調控他的，我繼續高價賣我的地；在通脹預期下，投資者對房地產抱有濃厚的興趣，他們等待調控的結果是為了讓政府替他們砸出一個可以抄的大底，一旦耐心失去，就會大批入市。投資性的耐心越來越少，只要三四個月，房地產最嚴厲的調控政策就會失效，成交量止跌回升。

政府真的想讓房價下降嗎？到目前為止，取消預售與銷售款專戶等政政策並未實施、土地增值稅如鏡花水月，公開處理閑置地變成了溫柔的個別督導。調控者是在害怕什麼，還是在強大的遊說力量前亂了方寸，或者被投資下行經濟增速下降的可怕前景嚇癱？政策的不確定與貨幣的不確定是中國房地產市場最大的變數，正是這個最重要的變數，完全無法預測。

5萬億元人民幣以上的灰色收入以及民間高達2萬億美元的熱錢，是中國房地產市場最大的噩夢。房地產分析師杜麗虹曾經以房價收入比數據，論證中國房價可能跌20%，各個城市根據資金流入、收入情況，跌幅有所不同。細緻的研究，恐怕還是低估了流入的熱錢數量，以及全國匯聚到大城市的資金。就如中國以貧富差距之大榮膺全球奢侈品消費第一大國一樣，房地產同樣是中國高收入階層的奢侈品加保值品。

以剛性需求反駁劉元春副院長的人，在玩弄兩套邏輯證明高房價的道德合法性：他們一方面以中國的人口紅利與城市化印證目前的高房價是有理的，另一方面又認為目前的市場由剛性的供求關係主導。中國城市化進程進入城市的大部分將是低收入群體，剛性需求的結果是回到房價收入比等基礎數據，大多數城市房價將下跌三分之一左右。賺錢就賺了，不要再玩弄剛性需求的概念，擺出為民請命的臉。

目前中國的房價就是由超發貨幣、不公平的分配體制以及部分群體的超前奢侈化，催生出的一個怪胎。控制房地產貸款、縮短房地產槓桿，不能從根本上解決土地財政與不公平的分配體制，惟一的結果是實力不強、得不到銀行青睞的中小開發商、踮起腳尖勒緊褲帶向銀行貸款買房的人，被淘汰出局。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)