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房子被拍賣,你該怎麼保護自己?

2010-11-27 11:43 桌面版 简体 0
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在房地產熱鬧的今天,夕子卻總是想起去年初看到的幾個銀行拍賣房,那種悲愴和措手不及的感覺,在腦海裡揮散不去。

這些房子都是因為房主無力支付每月的貸款,被銀行強制趕出去,拍賣房屋來償還銀行貸款。去年經濟危機的時候這類的房子很多,雖說地產市場回暖,政府的經濟刺激方案開始見效,可是破產房依然層出不窮。

最近在靠近溫莎的一個小鎮出了一檔子事兒,鎮上唯一的一個工廠倒閉關門了。隨著這支撐小鎮1000人的唯一收入來源斷絕之後,小鎮的人紛紛出售房屋,逃離這個死亡之城,鎮上一夜之間掛滿了賣房子的大大小小的牌子,只是鮮有問津。 沒了收入,不能按時還貸款,自然銀行是第一個找上門來的。我們的生活中貸款斷供的現象不多,大家對這一方面的瞭解也比較有限,所以想借這個機會和大家分享,貸款斷供之後房主應該怎麼處理來最大化保護自己的利益。

首先,我們要明白一個道理,就是我們借了銀行的錢,這個錢每一天都會產生利息,而銀行收不到客戶的還款,每一天也會產生費用。一旦銀行應有的收入不能保證,它是不會輕易免除客戶的欠款的,而這個欠款會每一天都在增加,並且以復利增長。每一個銀行,每一個省份的處理程序略有不同,但是安省的銀行一般規矩是,在客戶第一次不能按時還錢的時候,會和客戶通過電話交流,希望能通過溝通找到一個辦法解決這個可能的暫時危機,比如把還款延後幾天,把欠款放入本金,把欠款分成幾次來償還,這些都是第一步的解決方案。這個解決方案一般來講對客戶是有利的,也就是說如果可能,盡量找出辦法,並且遵守自己的承諾在接下來的時間裏按時還錢。

在第二個月,第三個月不還錢(90天之內),銀行會採取一些措施,比如發信到客戶的地址,說明雙方的關係,並且把欠款總額列在賬單上,希望客戶能夠一次性把所有欠款還清,並且給出一個時間限制,如果在期限內沒有還清,銀行可以訴諸法律程序。這個過程中,銀行的信會口氣比較重,也比較嚴肅,而且不大可能再給客戶分幾次還清的機會,基本上要求客戶一次性就還清所有上兩三個月該還的欠款,並且一般都會有一些跳票的手續費(一次一般是75塊到150塊不等)。

這個期間,銀行不會派人來查封房屋,客戶依然可以和銀行保持溝通,尋找解決問題的辦法,但是如果90天之後都沒有看到客戶有能力還清,或者沒有賣房的準備,那麼銀行會將整個案例交由律師處理。律師處理就是費用會變多,而這些費用都需要由客戶來支付,包括銀行做房屋檢查的費用,律師向法庭申請判決的費用,律師收取的服務費用等等。

律師需要一個過程,向法庭申請客戶違約的判決,才有權利去強行讓客戶搬走,而這個過程一般需要大概2-3個月,所以客戶在這個時間段內,如果能借到錢還清欠款,或者把房子出售,都可以終止法律程序的進行。但是如果這段時間不能拿出錢來還清欠款,或者不能找到買家購買房產,那麼法庭就會勒令房主搬走。

在房主搬走之後,銀行需要打掃,清潔,裝修,之後掛牌出售。如果銀行還沒有與新的買家達成確定的合同(firm offer),原房主依然有機會把欠款還清,重新拿回居住權,只是這個時候的欠款要包含裝修的費用,清潔的費用,律師費用,法庭的費用,各種維護房屋的費用,這些都需要客戶來支付。 當房屋被售出之後,銀行收到餘款,扣除所有費用,計算總的損失。如果有盈餘,那麼銀行會把這些錢還給原房主;如果有損失,銀行先行墊付,之後向法庭申請追訴,客戶依然欠銀行這些錢。這個時候的損失還包括了銀行在整個法律過程中應收到的本金,利息,還有各種跳票罰款,提前還清貸款的罰款等其他手續費用。很多時候,客戶只能選擇破產,將這些欠款一筆勾銷。

從上面夕子給各位介紹的銀行賣房的過程來看,客戶輕易放棄自己的房屋,失去的不只是房屋本身,還有從前在買房時提供的首付,在房屋內做的裝修,銀行花掉的各種維護費用,律師費用,政府費用,欠款時發生的罰款。如果破產了,那麼這些錢就不用自己出了,但是如果自己有錢,只是和銀行賭氣,那麼吃虧的一定是客戶自己。 在自己不能支付銀行貸款的時候,第一件要做的事情,是盡早對自己做一個評估,弄清楚自己是否能夠在未來有機會維持供款,如果覺得可以,那麼試圖安排度過這個短暫的難關;如果未來也不能按時付款,那麼就第一時間將房產出售,換取最小的費用和損失。一拖再拖,最後出來的無謂的賬單和費用,都是不必要的。如果出售房屋之後,依然不能還清銀行的欠款,那麼只有和銀行商量,看看能不能減免一些費用,然後將剩下的欠款在未來分成兩年,三年慢慢還清。如果拖到後來被銀行趕出去,那已經是不可收拾了。

破產,那是最後,也是最不得已的壞打算,不到迫不得已,不要隨便使用。

来源:北美時報 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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