中國房地產市場走向何方？(圖)

2010-11-16 14:47 作者:葉檀

中國房地產市場面臨關鍵時刻，房地產調控面臨關鍵時刻，此時，我們必須明確，未來中國房地產市場究竟走向何方？

我們需要的不是投機性的應急方案，而是著眼於中國未來三十年甚至百年發展基業的根本性制度建設。

在房產稅爭議難定之時，政府用扼制融資的辦法暫時取代房產稅。雖然筆者堅定地支持房產稅，但不得不指出，這是眾多調控臨時性政策中的又一新招，本質上並無可取之處，而是傳統的扼制開發商資金鏈的重演。

《中國房地產報》11月15日披露，佔據信貸市場大半江山的中、農、工、建四大國有商業銀行10月底已停止了新增開發貸款審批，而此次不同於之前的月度性停貸調節奏，房產商必須等待明年新的信貸額度。當天，農行與建行否認叫停開發貸，農行人士表示，「銀行常規的貸款節奏就是上半年基本完成新增的額度，下半年進行存量置換，這是正常節奏，並沒有行政叫停。目前存量置換要視企業的貸款到期情況而定，但空間並不大。」

這並不是一則重要新聞，卻受到異乎尋常的重視。

如果銀行停止開發貸，房地產的輸血臍帶就被切斷了嗎？

這實在是不瞭解市場的說法。就算今年銀行不再發放開發貸也不是什麼大不了的事，從筆者瞭解的情況來看，開發貸從8月後就被緊縮，除了享有信貸額度的大型開發商之外，房企從銀行的融資之路差不多被堵塞；而在證券市場的融資再融資證監會要徵詢國土部的意見，識趣的房地產上市公司主動撤回了再融資請求，房地產企業的借殼重組等基本停頓。

今年上半年房貸處於高峰，到三季度戛然而止。根據央行的數據，前三季度地產開發貸款新增1602億元，9月末餘額同比增長36.0%，比上年末低68.2個百分點；房產開發貸款新增3990億元，9月末餘額同比增長21.5%，比上年末高5.7個百分點；個人購房貸款新增1.16萬億元，9月末餘額同比增長37.5%，比上年末低5.5個百分點。跟上半年房地產貸款、開發貸、個人房貸季均新增6900億元、2211.5億元和4661.5億元相比，環比下降50.7%、47%和51.2%，可見三季度早已緊縮。

給房地產市場降溫的傳統辦法是收緊地根與銀根，陸續不斷的房地產新政一半以上滲及開發商的融資與個人房貸等方面。如果說上述做法是不得不然，目前加上限購令，即規定每戶家庭只能再購買一套房產。所有這些政策充滿了急迫感，急欲使房地產市場保持穩定。但限購令內含的計畫經濟色彩讓人驚訝，有業內人士開玩笑，希望政府每戶發一張房票，就像以前發糧票與布票一樣，用完即止。

收緊銀根可以解決問題嗎？可以收到短期之效。

由於高息融資扼住了現金流不足的房產開發，今年房地產信託規模劇增，今年上半年，房地產信託在全體信託項目佔比接近50%，8月比例上升至56%。而此前7年，房地產項目在整體投資中的佔比始終維持在30%的水平。今年前8個月房地產信託的發行規模已超過1047億元，截至6月末，年化收益率最高達17%，意味著項目融資成本差不多接近30%。資金實力不強的開發商難以支撐如此高成本的融資。

風險大增使得中小開發商退出房地產市場。一些非房地產主業的上市公司公告退出該行業，以規避風險，換取再融資資格。11月10日，酒鬼酒發布公告稱，公司與成都新合能房地產開發有限公司、湖南利新源房地產開發有限公司簽署了《股權轉讓及債務轉移協議》，將持有的湖南利新源75%的股權轉讓給成都新合能公司，轉讓價格1499.2萬元。此前，金種子酒、江淮動力、華孚色紡、通程式控制股和廈門信達等多家上市公司都先後發布轉讓旗下房地產業務的公告。

不過，只要房價上升與通脹預期在，市場就會出現變通手段。如銀信通產品受到遏制，房地產信資金來自於民間與海外，一旦開發商資金鏈崩潰，民間投資者會賠了夫人又折兵；一旦人民幣下挫，開發商的海外融資成本不降反增。

房地產市場需要的絕不僅僅是臨時舉措，而是觸及基礎制度的刮骨療毒，使中國的房地產成為經濟結構轉型的有力推動者。

簡言之，在稅收方面化繁為簡，以房產稅取代目前五花八門的稅收；在市場未來的發展上，做到市場的歸市場、政府的歸政府，以取消福利分房與建設保障房體系解決市場存在的不公；以開拓稅源取代地方政府對於土地財政的深度依賴；在貨幣方面堅持實行穩健的貨幣政策。上述癥結不解決，房地產改革只能頭痛醫頭、腳痛醫腳。

政府已經在進行之中，最近傳出的基本住房保障法，使中國房地產回到了1998年的保障與市場兼顧的正確軌道上；而正在大力研究的房產稅，說明政府正在試圖將中國經濟從房地產戰車上鬆綁。

毒癮難戒。目前政府所做的工作，不僅要面臨既得利益的阻撓，更重要的是重新理順財政體制，藉助稅收改革重新釐清中央與地方政府的責權利。令人惋惜的是，正在進行的稅費改革有釣魚式改革嫌疑，越來越多的車船稅等讓原本公義的稅收失去了公義性，憑空使反對房產稅的人擁有了民意的大旗。

如果不進行根本改革，未來中國的房地產最有可能出現的情況是，重新洗牌，大的更大，中小企業被趕出市場之外。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)