葉檀：房產稅能否降房價取決於政府是否有私慾(圖)

2010-10-18 13:12

筆者堅定支持徵收房產稅，目的是擺脫土地財政綜合症、建立地方公共財政體系、為資產泡沫降溫。

但是，必須指出的是，房產稅不一定降得了房價。

房產稅能否降房價是個偽命題，任何一個問題都需要明確的前提條件，只有浮動匯率與嚴格的貨幣紀律才能降房價，固定的低稅率不可能抑制房價。

不同的經濟體徵收房產稅的效果截然不同，德國與我國的香港地區同樣徵收房產稅(香港稱為「差餉稅」)，德國房價穩定，我國香港地區卻成為全球投資者的樂園。

過去10年間，德國名義房價每年僅上漲1%，德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。香港房價在1997年東南亞金融危機之後到達泡沫極限，而近兩年再次攀升，購房成為香港本地居民不堪承受之重，最高每平米達到70萬港幣。

最根本的原因是，德國經濟從來沒有以土地為綱，相反，對於房地產一直視之為重要的剛性需求與民生要求。反觀香港，對土地卻竭澤而漁，政府財政依靠土地，壟斷巨鱷從土地獲得暴利，為了平抑地價發明的勾地制度，卻成為地價的助燃劑。

正因為政府與巨鱷們結成了聯合統一戰線，香港的房地產價格成為私慾的武器，這從香港的數碼城項目看得一清二楚。但內地卻把這套最糟糕的體制學得惟妙惟肖，甚至照搬勾地制度，不出意料，雙方互相勾兌：香港的一些大佬們把炒地皮的一套搬到內地，閑置地與暴利地中閃動著他們的身影；而內地的富豪們則到香港大買特買天價樓盤。投資家的私慾與政府的財政收入胃口天衣無縫地結合在一起。

同時，德國是個嚴格執行財政紀律的國家。德國絕不允許出現通脹苗頭，更不必說惡性通脹，只要CPI超過標準，德國央行一定加息，這是鐵的紀律。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫，類似於日本房地產泡沫的土壤在德國被連根鏟除。

在這方面，香港又是個反面例證，不過，這倒不是因為香港政府的貪慾，而是香港聯繫匯率所致，香港作為美國的貨幣投射亦步亦趨地跟著美元的步子走，而完全不顧本地的經濟是冷是熱、資產品價格是高是低。這是殖民地貨幣體系的悲哀，只有港幣與美元脫鉤，才能找回自我。從金融危機後，美元大致以貶值為主，而香港的經濟卻與內地聯繫更加密切，在實體經濟方面一路飄紅。香港熱病吃熱藥，導致房地產價格一路上升。

德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者，對於土地與房地產徵收浮動稅率。

在土地稅上，政府對於自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分，不同對待。該稅名為土地稅，實際上是政府向德國境內的地產(包括土地、地面建築物)徵稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。其徵稅基礎為每年初按照稅收評估法(根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標準價值，一年一繳。

德國不僅有房產稅，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，還有本質上的資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內出售即參照公司稅標準徵收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用範圍還包括買賣房地產公司的股票。市場價格高，稅收就大幅上升，投資者無利可圖。因此，即便在馬克上升期間，德國也沒有出現大規模的資產泡沫，所有覬覦資產品價格上升的國際炒家投資者全都鎩羽而歸。

來看中國內地，土地財政、通脹壓力與溫柔的資本利得稅一應俱全，房價想不漲都難。今年出臺史上最嚴厲的調控政策，2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成，大型的標桿房企依舊不差錢，拿地熱情不減。稅收沒有徹底改革的指望。

沒有嚴格的財政與貨幣紀律，沒有抑制投資的稅收體制，沒有充當公共利益維護者的代表，只想象徵性地0.3%的房產稅，房地產市場在受驚之後，還會大漲大跌，成為投資者樂園。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)