葉檀:新政缺乏公信力(圖)

2010-10-11 12:22

公眾寄厚望於房地產新政，希望明確房地產市場的長遠發展規劃，釐清房地產公益與市場邊界，以科學理性的手段制訂稅收與融資規則。

國慶長假，以中央房地產新政開頭，以地方房地產新政結尾——9月29日，國務院房地產新政出臺，10月7日晚，上海房地產新政細則浮出水面。

不應低估行政調控的決心，房地產新政對銀行貸款、開發商定價、土地稅收的控制已經到了細緻入微的地步：除了房產稅尚未出臺，調控之手伸入貸款、融資、定價等各個市場領域。三套房停貸，投資投機性購房無法使用金融槓桿。房價過高的開發企業喪失了融資機會，將面臨清查稅收的威脅。所得稅與土地增值稅進行了調整，出臺房產稅的呼聲越來越高。

以上海房地產新政細則為例，除了每家限購一套房子外，還根據商品房銷售價格高低對土地增值稅進行嚴格管理。財稅部門按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。住房開發項目銷售均價低於項目所在區域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高於但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。財稅部門會同有關部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。辦法不可謂不細，要求不可謂不嚴，稅率不可謂不高。

9月新政出臺，市場反應立竿見影，北京、上海、南京等地國慶期間的商品房成交量大幅下降。鑒於4月新政的效果維持了三個月，9月新政的效果可望維持到年底。不過，即便上海樓市因此進入觀望期，同樣出臺了限購政策的深圳卻逆市上揚，成交量是去年同期的3.5倍，更別說那些還沒有出臺此項政策的城市。這表明市場仍然對政策缺乏信心。

市場之所以對政策信心不足，政策發生作用的時間越來越短，源於房地產調控缺乏核心價值觀，政策公信力不足。經歷數次失敗的調控以及2009年樓市調控大逆轉後，公眾對政策的公信力難免會打折扣，而傾向於認為調控政策是投機性選擇，缺乏長遠的規劃和明確的目標。只要宏觀經濟出現逆轉，政府就會放棄對市場的調控。

政策執行不到位也是重要原因。地方政府作為利益主體，很難成為調控的中立第三方。土地增值稅是舊話重提，2007年1月16日，國家稅務總局網站發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次月起正式向房地產開發企業徵收30%∼60%不等的土地增值稅。當時市場普遍預期房地產價格將下挫，房地產開發商將大洗牌，但直到現在，土地增值稅仍然是雷聲大雨點小的恫嚇工具，對於價格沒有多大影響。

對房地產調控更致命的威脅是灰色收入。有房產研究機構指出，我國25%的購房直接由現金支付，4月新政後北京有60%的二手房交易由現金支付。如果按照王小魯提出的5.4萬億灰色收入計，可以撬動的槓桿在十萬億元人民幣以上。而大部分國有單位與政府機構擁有福利性質的住房，冠之以商品房之名。特權階層與灰色收入的存在，對於我國房地產市場的改革非常不利，既挑戰了政策的效用，更讓房產稅等調控政策等同於利益群體艱難的自我革命。

從國際環境看，房地產調控面臨喪失信心的貨幣體系的挑戰。由於全球主要央行定量寬鬆濫發貨幣，日本等央行將利率下調到零，實際利率為負，我國廣義貨幣的發行量更是超過了美國，成為包括房地產在內的資產品價格上升的罪魁。目前全球正在經歷貨幣信用的崩潰，直接導致資產品價格的上漲，尤其是全球資金橫掃過境的韓國、新加坡、越南及我國臺灣和香港地區。

中國的房地產新政必須重塑信用，使公眾相信此次調控將是根植於經濟結構與社會生活內部的制度性改革，是中國控制通貨膨脹的重要努力，是與既得利益階層的長期較量。政府既有挑戰既得利益階層的智慧和勇氣，也有維護貨幣信用的決心。擁有上述核心價值觀，才能從根本上抑制政策的投機和貨幣的瘋狂，使房地產新政收長遠之效。