商業地產狂熱折射未來經濟危機

2010-09-23 15:32 作者:唐學鵬

近日有媒體報導,一份關於中東迪拜商業地產的報告出爐,事關迪拜近年來狂熱的造樓運動,導致寫字樓空置率過高。據媒體報導,該報告暗示上海也有類似情況,並建議政府封閉或者推倒一些大樓,以強制消除供應的方式來達到供需匹配。

實際上,這份報告的出品方是仲量聯行,報告撰寫人之一為Graham Coutts。但我們仔細閱讀這份報告,發現此前的媒體傳播有一些誤導性。報告認為迪拜的CBD區寫字樓空置面積為750萬平方尺,空置率大約在12%左右,整體的商業樓宇控製麵積為4800萬平方尺,38%的空置率,而且隨著供應的過度增長,2011年的空置率將會突破40%。由於空置率非常高,所以他們對未來的商業租金給出了一個悲觀判斷,認為將會下跌50%。

仲量聯行的確將新加坡、上海、莫斯科和迪拜類比,但是他們更多地強調新加坡和上海在供應遏制上的經驗,儘管這兩個地方的商業地產空置率都比較高,但是他們的政府正在大力調控商業地產的供應速度,迪拜應當向這兩個地方學習。但是Graham Coutts並沒有提出要「推掉大樓」的方案。

仲量聯行是世界上最著名的房地產投資管理及服務公司,從利益的角度出發,它肯定不會發布商業地產崩潰的報告,事實上它在報告裡一直強調隨著經濟回暖,經濟增長會提高對商業地產的需求,商業地產的供過於求會趨向平衡,例如上海和新加坡的CBD商業地產空置率正在溫和下降,迪拜很可能也將如此,大約在2-3年後平衡。

不過,這份報告反映了一種最主流最簡單的思維:需求決定論。當然,這種思維已經滲透在各種媒介資訊和分析中。當人們談論經濟不振的時候,總是說因為需求萎縮;中國不願意加息,那是因為害怕投資需求萎縮;中國不願意升值,那是擔心歐美市場的外部需求下降,預防未來通縮來臨。凱恩斯主義的觀點是,即使供應出來的東西是垃圾,政府也能創造出需求來匹配,比如挖坑填坑。所以,仲量聯行的報告也是如此,他們其實核心觀點是:製造這麼多的商業大樓是沒錯的,空置較長的時間也沒關係,因為遲早需求會上來,將這個供應消化掉。

但是他們忘記了「供應決定論」才是正宗的經濟學。就像薩繆爾森教科書裡面黃油和大炮的生產曲線組合,較多的黃油配合較少的大炮,同較少的黃油匹配較多的大炮,都可以位於一條生產無差異曲線上,但是它們的意義是不一樣的,前者意味著這個國家是消費性的,後者意味著這個國家是攻擊性的。修建過多的商業大樓,意味著投入了大量的土地、工程師、工人、商業信貸以及消費信貸資源、以及吸引到源源不斷的投機資金。它其實壓抑了其他方面的供應。當迪拜用權力牢固地將房地產視為最重要產業的時候,它其實設定了某個生產組合方式,那麼接下來,市場就要檢驗,這個生產組合方式是否是最優的？經濟泡沫的含義不是說泡沫本身是壞的,而是泡沫創造了一種扭曲的供應方式,導致一些重要的行業在資源分配方面變少了,這些行業辛苦的僱員在收入分配方面變少了,而且這種變化是連續性的。當瓶頸變得無法用增長數字逾越時,就出現了危機。過於扭曲的供應,最終是要被消滅的,即所謂的「消滅產能運動」。