警惕樓市全面回暖弄假成真

2010-09-08 14:15 作者:馬光遠

近日，媒體關於樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經。據報導，8月份，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。

儘管統計數據來源不詳，但在政策面不斷釋放調控不會放鬆的信號，房價自「4•17新政」出臺以來並未明顯回落的情況下，樓市的這種全面回暖是真是假，對於未來的樓市調控又會帶來什麼？這些問題已經成為決策層、開發商以及房地產行業的利益相關者和民眾最為關注的焦點話題。

對於房地產市場目前的「全面回暖」的現象，有如下幾種看法：一是認為在經歷半年之久的調控而房價並未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實的、可持續的；二是認為這不過是開發商等利用所謂的「金九銀十」給低迷中的樓市打氣，數據和交易本身的真實性不值得信賴，這種「人造回暖」已經在以前的調控中屢屢上演；三是認為目前成交量的反彈只是一種季節性表現，樓市整體仍然低迷，價格向下的趨勢明顯。

我們認為，判斷樓市全面回暖與否的關鍵是數據的真實和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據，其真偽實難判斷。成交量的反彈究竟如何，價格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。比如，按照第一創業證券研究所的數據，8月份，上海成交17119套，環比增長15%；北京成交9211套，環比增長32%。而中國房產信息集團的最新數據卻顯示，8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調後，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。北京市房地產交易管理網的統計表明，8月份北京住宅成交5564套，環比上漲12.7%；商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比上漲10.6%，創下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來房價首度回到2萬元以上。

在官方數據缺乏，民間數據相互打架的情況下，依據這些數據判斷房地產市場是否全面回暖，本身就是個謬論。這些明顯不足以支撐房地產全面回暖的信息經過媒體的熱炒，其誘導和誤導的效應卻不容低估。在中國房地產市場信息傳導信號扭曲的情況下，媒體、開發商和中介等的瘋狂炒作已經屢屢製造了「三人成虎」的事實。因此，我們擔心，不管目前的樓市「全面回暖」是真是假，但如果在缺乏真實數據的情況下，聽任媒體和開發商熱炒，2009年年初人造的「小陽春」演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

從目前房地產面臨的諸多因素看，儘管有所謂的「金九銀十」的噱頭，但無論是政策因素，還是整個房地產市場的現狀而言，房地產市場「全面回暖」的基礎並不存在：

首先，房地產的調控政策不僅沒有放鬆，反而加碼的跡象明顯，無論是高層的多次表態，還是相關部門的具體舉措，都明確地透露出高層調控的決心。

其次，開發商本身的資金鏈繼續吃緊。剛剛披露的上市公司中報顯示，上半年房地產上市公司的負債近8000億，而經營活動現金流量為負的837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產的現金流都為負數，而且，銀行對房地產開發企業的開發投資貸款繼續收緊。按照目前的情況，預計到今年年底，整個房地產市場的資金缺口將高達萬億，回到金融危機之前的水平。

第三，供需狀況發生逆轉。按照上市公司的半年報，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。導致庫存大幅增加，上市地產公司截至6月底的庫存高達7753.80億元，較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以後將大量上市，預計未來庫存量將高達3億平方米左右，創下歷史新高。

很顯然，這些基本面預示著，樓市在最後一個季度拷貝2009年，上演超級大逆轉的可能幾乎不存在。但是，2009年銀行、開發商等通過假按揭等違法操作，製造虛假繁榮，最後弄假成真的歷史教訓極為深刻。