開發商可能撐不住了(圖)

2010-09-03 00:39

近日，某國有銀行人士提供的數據顯示，年底40%的開發商貸款將到期。同時，目前90餘家房地產上市公司提供的2010年中報數據顯示，接近2/3的公司經營活動產生的現金流為負值，約1/3的公司經營性和投資性現金流全為負值。顯然，開發商若未能在銷售額上有所突破，將面臨嚴重的現金流危機。

我們樂見開發商因現金流緊張促進房價理性回歸，但現金流風險未必導致房價理性回歸，卻反而可能引發銀行開發貸款的不良反彈和爛尾樓的形成。因為當前的房市問題既不是調控可以解決，也不是僅靠現金流就可以左右。

開發商能否通過外部融資改善其財務狀況，將考驗現金流風險對整個房市的影響。北京等地擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，使開發商將無法繼續調用預售資金實現滾動開發，無疑將惡化開發商的財務狀況。另一方面，去年7月銀監會出臺的《固產投資貸款管理暫行辦法》、《個貸管理暫行辦法》、《流動貸款管理暫行辦法》以及《項目融資業務指引》等規定，銀行採取貸款人受托的貸款支付方式，開發商申請開發貸款，但無法直接支配貸款資金，這降低了開發商的現金流壓力。另外，當前開發商股市融資、信託融資等也面臨著日益嚴格的監管審核。

顯然，當前開發商很難通過投資性融資改善現金流吃緊的局面。但當前開發商現金流風險，考驗的不僅僅是開發商，也是主要債權人銀行的風險可承載能力。畢竟，如何妥善配合開發商解決現金流問題，避免開發商破產導致銀行不良資產反彈是銀行必須面對的風險。銀行多大程度容忍開發商的違約風險，決定著開發商現金流風險對整個房價的衝擊程度。因此，若開發商通過定向融資等手段改善其財務狀況，或市場通過債務重組等手段消化了個別開發商的財務風險，將不會出現放量甩賣待售房。

其次，開發商現金流吃緊是否會導致房價拐點到來，取決於開發商是否會通過加快房屋銷售以提高經營活動現金流水平。毫無疑問，現金流吃緊將使開發商在當前這場曠日持久的樓市弈局中處境堪憂。開發商需加快商品房銷售進度，提高經營活動產生的現金流速率。而諸多財務狀況惡化的開發商在同一時期集中上市售房，將打破當前樓市弈局中供需雙方的博弈均衡，從而或將導致房價拐點的出現。

但以降價促銷回籠資金，改善財務狀況並非是最優選擇，因為一旦降價促銷導致房價泡沫理性回歸，將不僅達不到回籠足額現金流改善財務狀況的目的，而且會惡化財務狀況，加劇財務風險。因此，今後開發商可能會在不引發房價下跌趨勢的情況下，採取變相降價促銷的營銷手段的同時，同最大的債權人銀行等博弈，尋求貸款展期等方式改善惡化的財務狀況。

由此可見，通過開發商現金流惡化而預言房價理性回歸，只是從供給方立場判斷房價走勢，但房價走勢還取決於房市吸收整個經濟金融資源的能力。在當前過剩貨幣流動性依舊氾濫、通脹折算後的利率仍為負值，以及產能過剩壓力導致社會資本可投資項目逼仄等情況下，房市存在重新聚斂吸收過剩貨幣流動性的趨勢。因此，促使房價泡沫理性回歸，首先需要改變當前寬鬆的貨幣政策，通過收緊過剩貨幣流動性與提高利率，以降低房產投資的金融槓桿，提高其融資成本。
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)