房價暴跌威脅20萬億信貸資金(圖)

日前《華夏時報》記者從銀監會人士處獲悉，銀監會已於7月底要求商業銀行進行壓力測試，本報曾於4月20日率先報導了銀行能承受房價下跌兩到三成；這次銀監會設置的前提是假如房價下跌五到六成，銀行將會出現什麼樣的狀況、不良貸款會增加多少、損失情況等。

此前，銀監會要求商業銀行按季度進行壓力測試，上述為銀行業三季度壓力測試內容。

為何銀監會會做如此假設？熟悉壓力測試的人士表示，所謂的壓力測試就是在極端的情況下銀行的表現狀況，看是否能經受得起這種突變。銀監會設置這樣的狀況表明：管理層對房價下跌在做準備，但是，這並不意味著房價真的能跌一半多；房價下跌兩到三成已經在開發商和銀行圈中達成共識。然而一旦房價掉頭向下，跌破了三成，由於心理、慣性等原因，短期內跌一半不是完全沒有可能的。

到今年3月末，房地產貸款餘額佔各項貸款的比重高達20%，高達9萬億元；加上以房地產為抵押的其他貸款，與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。

本報測算，工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行開發貸款與個人住房抵押貸款(以下合稱「涉房貸款」)4.7萬億，佔四大行總貸款的24.05%。涉房貸款佔比最小的是農行，絕對額也最小。建行內部對房貸提示風險始於2009年中，其個人金融部總經理要求該行謹慎發放房貸，並對風險較高的開發商停止放貸。中行涉房貸款最多，且在房價上漲最快時發放的涉房貸款最多、最快。

假如房價暴跌 20萬億「沾」房貸款受威脅

一位商業銀行人士對本報記者表示，假如房價最多跌六成，幾乎所有的商業銀行都會受到致命的打擊，形成大量的不良貸款是必然的，尤其是在房價上漲中放貸最猛的最先受到威脅；反而是農村信用社受到的衝擊最小，因為農民的住房不能用於抵押，而農信社服務對象主要是農民。

銀監會主席劉明康在4月的經濟金融形勢通報會上披露，到今年3月，房地產貸款餘額佔各項貸款的比重高達20%，央行數據顯示，3月末，全部金融機構本外幣貸款餘額為45.4萬億元，按照劉明康的說法，有高達9萬億的房地產貸款，其中，四大行依然是最多的。

劉明康還表示，加上以房地產為抵押的其他貸款，與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半，據信，有20萬億元左右。

一旦房價下跌態勢形成，首當其衝的自然是銀行，難怪房地產開發商放話，要死銀行先死。

而較早前商業銀行對房貸的壓力測試顯示，銀行一般都能承受房價下跌30%。

作為銀行業的監管機構——中國銀監會則沒這麼樂觀。

接近銀監會的人士表示，銀監會之所以讓商業銀行測試房價下跌50%—60%，主要是因為，一旦房價形成下跌態勢，即便達到下跌20%—30%的調控目標，但是，由於投資者和購房者有著買漲不買跌的普遍心理，房價繼續下跌六成不是沒有可能。這跟股市的上證綜指從6124點，直落跌到1664點一樣，只用了一年的時間。

「一些商業銀行對自身壓力測試過於盲目樂觀，對房價下跌給銀行造成的系統性認識不足，應對不充分，也是銀監會發出這樣命令的原因之一。 即便銀行與房地產相關的信貸資金損失10%，也是2萬億，何況，假如房價真的下跌60%，銀行的損失遠遠會高於這個數據。銀監會的擔心不是沒有道理的。」 上述人士表示。

四大行直接涉房貸款4.7萬億 工行農行抗跌建行避險

《華夏時報》記者根據工行、建行、中行的年報和農行的「招股說明書」提供的數據發現，農行的涉房貸款佔比最少，且數額是四大行中唯一未過萬億的；工行次之；最早做房貸的建行風險控制最好，預警最早，退出最及時；中行由於在海外市場不理想，自2007年後大肆向國內開拓市場，是近兩年放款最多的銀行，其中，房地產及相關貸款發放也是最多的，而房價飛漲的3年，亦是中行發放最猛的時期。

2009年底，建行個人住房貸款餘額8525.31億元，不良率為0.42%，較上年下降0.40個百分點；房地產業3586.51億元；客戶貸款和墊款總額為48197.73億元。

建行涉房貸款12111.5億元；佔總貸款的25.12%。

不過，建行表示，根據房地產市場最新變化，該行主動控制房地產業貸款增速，今年一季度，房地產貸款新增為近5年來最低；同時，持續優化客戶結構，新增貸款主要支持房價走勢平穩區域中資金實力強、開發資質高的重點優質客戶。建行表示，該行深入研究行業發展的基本方向和趨勢，採取「進、保、控、壓、退」策略，針對不同區域、客戶、產品實行差別信貸政策，大力加強信貸結構調整和風險控制，重點調控的「兩高一剩」行業、房地產業、製造業餘額佔比分別比年初下降了2.89、1.24和0.81 個百分點。

近3年，中國銀行業務經營方向重心轉移到中國內地，貸款速度遠高於其他銀行。2009年末，中國銀行集團總貸款和墊款總額49103.58億元，房地產業3666.30億元；住房抵押貸款9079.12億元，涉房貸款合計12745.42億元，佔總貸款的25.96%，這一比例首次超過建行，成為四大行中涉房貸款最高的。

值得關注的是，中行在房地產飛漲的時候放貸較多，2009年全年，中行房地產業新增951.46億元；個人住房抵押貸款新增2729.12億元，增幅更是高達43%。

中行過度放貸引起央行的不滿，央行曾單獨對中行提高0.5個百分點的存款準備金率；早在2007年，農行由於放貸過快，有悖於央行的宏觀調控，被單獨提高存款準備金0.5個百分點。

截至2009年12月31日，農行的房地產開發貸款餘額為4324.83億元；個人住房貸款餘額為4979.46億元，佔農行個人貸款總額的 63.1%。農行總貸款總額41381.87億元。農行涉房貸款9304.29，佔總貸款的22.48%，這一比例在四大行中最低。

截至2009年末，工行各項貸款57286.26億元，個人住房貸款8742.44億元，房地產業4218.04億元，涉房貸款12960.48億元，涉房貸款佔總貸款的22.62%。

截至去年底，四大行貸款總餘額195969.44億元，四大行涉房貸47121.69億元，佔貸款總餘額的24.05%。

股份制商業銀行中中信銀行和民生銀行涉房貸款佔比較小，中信銀行是可以看見報表銀行中最低的，涉房貸款佔比為14.21%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)