中國樓市調控政策可能逆轉

2010-07-14 12:48 作者:陳志雄

中國的住房市場開始顯示出更多表明政府緊縮措施正在奏效的證據，樓市放緩的程度很可能引發未來幾個月政策逆轉。6月份，70個城市的住房價格下滑0.1%，是2009年2月以來首次環比下滑。房價同比上漲 11.4%，相比之下，4月份房價同比上漲12.8%，達到了最高點。

預計政策將逆轉的原因是這些政策主要是針對需求的。這些政策包括提高某些抵押貸款的首付比例，提高二套及三套房的抵押貸款利率。4月份實施的緊縮政策是中央政府試圖在一段時間內控制房地產需求、讓供應趕上需求的一種努力。

不斷增加的供應

房屋庫存繼續以強勁的速度增加。6月份，商品住房投資同比增長31.3%。政府撥出更多土地用於低成本住宅項目，打擊房地產開發商的囤地行為，迫使建築商加快項目施工速度，在這種情況下，房屋供應將會進一步增加。今年住房用地面積為18萬公頃，比2009年多出了一倍以上（儘管其中有些是取代了現有房屋庫存）。

如果供過於求的趨勢持續下去，可能會出現房價下滑，不過政府不太可能容忍房價大幅下滑。房價下滑將阻礙房地產投資，打擊建築、鋼鐵、水泥、玻璃和其他相關行業，對整體經濟增長帶來不利影響。地方政府從出售土地和銷售稅中獲得的收入將減少。儘管根據國際標準來看，中國房屋所有者的貸款率並不是很高，政府卻不太可能冒相當多抵押貸款違約的風險。

基於以上原因，有理由預計一旦市場達到一個穩定的平衡，規定將會放寬，或許是在同比價格漲幅達到5%左右的時候。如果樓市調控政策放寬，其他緊縮措施可能會取而代之。比如，中國央行可能會上調存款和貸款利率。

其他選擇

住房需求強勁的原因之一是中國家庭沒有其他可以利用存款的途徑。除了房地產，投資工具主要包括股市和銀行存款。股市可以提供超額回報，不過中國股市非常動盪，正如上證綜合指數今年以來累計跌了25%所顯示出的。銀行存款是安全的，不過負的實際利率意味著扣除物價因素後存款縮水了。在政府對房價上漲的隱性擔保之下，居民住房提供了相對穩定增長的收益，因此它代表著股市和銀行存款之間的一個適當的中間選項。

提高利率加上放寬房地產調控將會把收緊的重擔從房地產行業轉移到整體經濟上去。此舉將增加家庭存款的回報，同時鼓勵提高對投資項目的約束。