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開給開發商的億元「罰單」說明什麼(圖)

2010-07-05 00:24 桌面版 简体 0
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收回天價地塊

昨天,南京市國土局發布了今年第三號「收地令」,2007年底成交的一幅仙林地塊因長期欠繳土地出讓金被收回了土地使用權,並沒收開發商繳納的1.065億元定金。

收回天價地塊本不是新聞,今年2月和3月,南京就分別收回了仙林與寧南兩幅地塊,沒收定金2.46億元。之先,北京廣州等地有過收回天價地塊的案例。收回天價地塊的合法性也不用置疑。開發商因構成嚴重違約,南京國土部門遂給予解除出讓合同1.065億元定金不予退還處理。

我的問題是,收回天價地塊沒收開發商億元說明瞭什麼?換言之,在開發商能夠呼風喚雨幾近無所不能的當下語境下,他們為什麼情願眼睜睜地被收回天價地塊沒收億元?半年以來南京市國土局已經收回了三幅地塊白白賺了3億多沒收金,為何開發商到期不付錢?相關國土官員表示資金鏈緊張是主因,當前樓市調控仍在繼續開發商不願降價賣房手頭資金不夠,故拿不出買地錢。

我大抵同意官員資金鏈緊張是主因的說法,然而,我更相信:開發商之所以情願或「被情願」眼睜睜地被收回天價地塊沒收億元,吃的是對相關部門執行力估計不足僥倖心理慣性思維作祟的苦。一方面,地球人盡悉,中國數度房地產調控之所以陷入「屢漲屢調屢調屢漲」怪圈,與其說是調控政策劍走偏鋒,毋寧謂之地方官員執行力不到位導致「拳頭打在棉花上」,一次復一次「狼來了」、「打奶嚇小孩」的調控能不讓開發商產生「假調」、「彩虹總在風雨後」的僥倖慣性心理嗎?以土地執法說事,縱觀反思近年地產調控軌跡,相關部門土地政策執行力差乃是老生常談的老問題。

閑置滿兩年及以上土地將被「堅決無償收回」這個剛性政策,雖被多次重申卻一直未能得以不折不扣執行。公允而論,「天不怕地不怕」的「王大膽」開發商與相關執行力低下官員之間相互孵化衍生,究竟是「先有雞還是先有蛋」還真說不清。

我注意到,南京市國土局今次罕有發布「收地令」的宏觀背景耐人尋味。近期國土部正展開土地違法清查風暴,要求地方政府嚴格按照相關政策處理拖欠土地出讓金行為,遭到財政部及銀監會催債的地方政府已行動起來追繳土地出讓金。6月13日,審計署發布《17個省區市財政管理情況審計調查結果》顯示,由於徵收不到位繳款單位拖欠等原因,截至2009年6月底有12個省區市本級和26個市縣區有關部門應徵未征土地出讓收入、礦產資源補償費和探礦權採礦權價款等非稅收入794.16億元,其中土地出讓收入佔94.76%。顯然,南京發布「收地令」,似乎不無一點非常時期不得已而為之的「被嚴厲」「被收地」的意味。

眾所周知,土地轉讓所得是現下多數地方政府最主要的財源所在,令人哭笑不得唏噓太息的是,眼下地方政府正面臨兩個「雙重壓力」:其一,一方面各地土地出讓金流失嚴重;另一方面今年4月以來嚴厲房地產調控政策連續出臺,各地土地出讓行為大幅減少嚴重減少地方政府在土地出讓中的既得收益。雙重壓力顯然正導致地方財政陷入「倚草鞋剌腳」的尷尬窘境。其二,銀監會數據顯示各地方政府已經債臺高筑危機重重,截至2009年末地方政府融資平臺貸款餘額為7.38萬億元同比增長70.4%。地方政府一方面面臨審計署審計壓力,另一方面面臨財政部銀監會雙重催債壓力。兩部委均於近期通知地方政府盡快催繳相關欠款。對地方政府而言,緩解地方財政壓力顯然是當務之急和重中之重。事實上,一些省份迫於審計財政雙重壓力,早在審計署公布審計結果前就已加大土地出讓金徵收催繳力度。

值得注意的是,有開發商透露拖欠土地出讓金主要成因:一是政府拆遷和配套設施建設未到位;二是地方政府為了拉攏一些大企業、大項目而在土地出讓過程中做出的某種讓步,比如挂賬拖欠甚至徵收以後再返還;三是部分開發商故意拖欠;四是個別地方政府官員的人情甚至腐敗行為。更為要命的是,土地出讓除了拖欠還存在流失問題。中央政府早於2006年就出臺了規範土地出讓的有關政策,規定從2007年1月1日起土地出讓收支全額納入地方基金預算管理,收入全部繳入地方國庫,支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的「收支兩條線」。並在地方國庫中設立專賬專門核算土地出讓收入和支出情況。令人遺憾的是,規定一直未能得到真正落實到位。近日,財政部公布的一組數據再次佐證地方財政已經被「房地產」綁架:2009年全國土地出讓收入為14239.7億元,比上年增長43.2%。另據銀監會統計,截至2009年末地方政府融資平臺貸款餘額為7.38萬億元,而賣地收入是還債的主要來源。

因此,我從收回天價地塊中看到的是,開發商無視政策對抗調控的僥倖慣性心理、官員執行力式微的監管短板軟肋和地方土地財政惡化的嚴重問題;收回天價地塊告訴我們,房地產調控「頭痛醫頭,腳痛醫腳」不靈,當涵養施展「辯證施治」、「功夫在詩外」的智慧。


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