樓市降價在即

2010-06-30 12:49 作者:李文傑

從4月中旬大規模的房地產調控政策出臺後，市場就很快進入觀望階段，成交量開始大幅下降。進入5月，一方面各地方的政策實施細則紛紛出臺，從政策涉及的方方面面進行了細化，加強了可執行力度和可操作性，對市場的影響也逐步顯現；而進入6月，政策走向信號明顯，政府的宏觀調控依然持續從緊，從國務院發布的「新36條」、住建部將保障住房建設列入各地工作考核內容、國稅總局關於明確土地增值稅清算中的細化問題、發改委提出逐步推進房產稅改革等一系列政策和通知的陸續出臺，都可以明顯看出政府此次調控樓市的決心。受上述因素影響，6月熱點城市的新房市場成交量均再次出現了大幅下降，然而由於開發商的猶豫和觀望，價格卻並未產生十分明顯的降低。

時至今日，此輪調控政策出臺已2個月有餘，各地的房價都已出現不同程度的下降。北京的新房市場開始出現分化：一部分房企現金充裕，仍舊傾向於看看再說，最多有些促銷、特價房、按付款給些折扣，總體來講價格雖然鬆動但是沒有普降，這部分開發商由於尚未受到資金緊缺的困擾，因而還能夠繼續堅持只做小降甚至不降，試圖以時間換空間，期待市場盡快轉暖進而獲取更多利潤。

與此同時，有些資金相對緊張以及新政後新入市的開發商，已經大幅調低開盤價格。據近期媒體的統計目前北京打折促銷的項目已達到70多個，不少樓盤的促銷形式已從以前的暗降轉變為打折直降，「退房再甩買」、「小批量特價房」、「打折優惠」等各種促銷手段也在不斷變換，降價樓盤的折扣從最初僅有的9.9折、9.8折逐步擴大到了9折甚至更低。

儘管如此，總體來看新房的價格水平比大幅上漲前的價格仍然高出不少，二手房價格依然堅挺，賣房者中除了倉位較重的炒房者急於套現降價出售外，更多的小業主則不約而同地採取了觀望態度，寧肯長期持有也不願輕言降價，導致賣盤量減少而租盤大增，使得二手房市場近期買賣與租賃呈現出冰火兩重天的現象。

綜合過往調控的價格走向來看，市場價格下降需要這麼幾個重要因素：政府調控價格的決心是否已經清晰傳遞給市場；對政策細化的時間，一般需要2至3個月；多個品牌開發商的降價示範作用；土地出讓規模及價格回落對未來預期的改變；新房降價帶動二手房降價。

隨著各項調控政策的繼續深化實施，預計未來將會有更多開發商加入到打折促銷的行列中，房價下降幅度將更為明顯，成交量則有望在價格下降的刺激中觸底並逐步緩慢回升。如果不出意外，價格將在7月開始出現實質下降。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)