和德國同事聊買房子

一個生活在德國小城市的熟人，在一家房產中介的房屋出售信息欄裡，看到一則賣二手房的消息:一個兩臥室的50多平方米的二手房(使用面積)，如果通過貸款5萬歐元就可以買下。

一個生活在德國小城市的熟人，在一家房產中介的房屋出售信息欄裡，看到一則賣二手房的消息:一個兩臥室的50多平方米的二手房(使用面積)，如果通過貸款5萬歐元就可以買下。由於其位處市中心，很容易出租，因此這則出售信息上明確寫明:如果通過銀行貸款買下這個二手房，每年通過出租就可獲利9，1%。這麼好的事情，為何德國人不去做呢?這個熟人後來找過中介，瞭解了具體的情況，中介說這個9，1%確實沒有問題，不過這個房子出售信息已經貼出去兩個多月了，有幾個人來看過這個小房子，但是都沒有買，原因是說這個房子的光線不太好，這些看房人說，買下這個房子要自己住。

這麼能"賺錢"的房子，為何會被賣?為何沒有人買?

後來跟德國同事聊過買房子的事情，這位同事的話讓我有些吃驚，他說，我們這個研究所，總計有20 幾個同事，只有2個人住的是自己的房子，就連收入最高的教授，其住的獨門獨戶的單體別墅也是租的。

德國人為何不願意買房子，卻偏愛租房子住?

後來經過瞭解，我找到了下面幾個答案。

首先德國是後工業化國家，城市化已經達到90%。當然這裡的城市化是指從事非農業勞動的人，而不是指住在城市的人。相反後工業化的國家，居民更喜歡住在郊區或者農村，德國60%的人住在農村。有錢人會在郊區或者農村建造自己的別墅。因此房地產市場，尤其是城市裡的居住性的房地產市場，不景氣，炒房子的事情更是不會發生。因此，買房容易，賣房就比較難。

(國內房價大漲，與現在正在紅紅火火搞城市化改造有關係，我們國家現在正處於工業化初期，正是人口向城市湧動的時候)

其次，由於德國沒有戶籍限制，德國人哪個城市都可以居住。在一個新城市找到工作和落實居住地後，只要到有關部門登記一下就可以了。因此德國人口的流動性強。而引導人流湧動的，當然是工作機會。由於德國用人單位跟應聘者簽定的合同往往不長，比如2年，因此經常換城市是德國人，尤其是年青人必須面臨的問題。在這樣的情況下，買房居住，尤其貸款買房子就不是正確的選擇。在德國的很多城市，經常會見到被荒棄的房子，這就是人搬走了，房子賣不掉，租不出去的結果。電影<<再見，列寧>>裡，就有主人翁和女朋友到一個荒棄的房子裡住的故事情節。

(相比我們國家，多數人想法是首先選城市，很多大城市戶籍值千金，不論這個城市有沒有適合的工作，都會在這個城市裡生活下去，哪怕改行。)

第三，德國人行業感非常強，一般在失去工作後，不會輕易改行，因為一方面改行失去自己的優勢，其次是改行要經過複雜的職業培訓，還有就是國家福利制度健全，從而讓德國人沒有太多憂慮去尋找新的工作。正是這些原因，很多德國人一生中都有面臨失業的危險。在失業時期生活是沒有問題，但是要交房貸，德國人不會願意承受這樣的壓力的。

第三，德國銀行貸款很嚴格。德國的年青人一般不會依賴父母，因此很多要貸款要靠自己。德國銀行可以憑藉工作合同提供貸款，根據你的工作合同期限和工資額確定最長貸款時間和最高貸款額。由於很多人的工作合同只有2-3年，因此想從銀行一次性得到長期的高額貸款辦不到。

(而我們國家貸款的寬鬆制度，助推了貸款買房的高潮。因為實行抵押貸款，因此只要有一套房子，就可以循環抵押下去，從而買到很多新房子。另外房產中介為買房者做抵押買房，更是讓一些沒有多少存款的人加入貸款買房行列。一個親戚，只有首付30%的存款，每個月的收入比付銀行的貸款多不了幾個，他居然貸款買到一個很新的二手房，問他怎麼貸出款來，他說房產中介都幫你辦了，你根本不用管，更不用出示什麼抵押證明。國內這種做法很危險的。)

第四，德國房屋的養護費用很高。德國的房子不像國內的房子，從建好到拆掉幾乎很少維修。德國的房子是隔幾年都要進行維修，粉刷。正因為這個原因，德國的房子看起來都很新，但實際上很多都是很老的房子，只是經過維修罷了。隔幾年就進行維修保養，這個花費自然不菲。

第五，租房子有潛在的利益。如果一個德國人失業了，如果他是租房住，那可以向政府申請住房補貼，甚至全部租金政府都會給你，或者政府給你提供出租房。但是如果是自己的房子，那就得不到住房補貼了。

第六，德國人沒有為下一代留下房產的想法和做法。德國人自立的能力比較強，當然這和國家福利保障制度健全有相當密切的關係。德國人絕對不會為兒女買房子的。德國的女孩子更不會要求男方有房子，女孩子的媽媽也不會要求男方有房子才同意把女兒嫁給他。德國的母親很多都不知道自己的女兒男朋友長什麼樣子。我有一個德國熟人，有兩個孩子，都20出頭，大兒子在一個小城市當售貨員，自己和女朋友租房子居住，女兒在慕尼黑一個賓館工作。我這個熟人和妻子住在郊區，有自己獨門獨戶的，帶花園的房子。他告訴我，他已經把這個房子賣了，賣給城市的房產部門，他每個月可以得到分期付款，這個付款直到他和她妻子兩個都去世，就是說，他和他妻子都去世後，這個房子就是城市的了。如果國內有父親這樣做，那兒女肯定跟他斷絕關係了。

這就是我瞭解的德國人為何偏愛租房子的幾個原因。相比德國，我們國家有自己特殊的情況:比如正處於城市化大躍進時期，比如容易從銀行貸款，比如有些城市的房租很高，能夠以租金還貸款...，正是這些特殊性，推動了我國房價持續高溫不降。也正是這些不同的大環境，不能輕易就號召年青人像西方學習，不買房，去租房，甚至界定 40歲之前租房，40歲之後買房。做任何事情，都只能審時度勢。但是可以肯定的是，中國的房價不用刻意去打壓，遲早會走到自我沒落的時候。