新手湧入 炒高內地、香港樓市

2010-03-24 23:47

一個是中國大陸的一家國有菸草公司。一個是日本的一家拉麵鏈鎖企業。最後，還有香港一家不知名的半導體製造商。

共同之處在於，它們都是在香港和中國大陸房價高得令人眩暈的時候，最新一批加入房地產大軍的企業。在一些專家看來，越來越多非傳統參與者加入進來，正是兩個房地產市場形成了泡沫的新證據，讓人不安。

味千拉麵如今也在上海買樓置業

上週，一家名為泰豐國際集團有限公司(Sino-Tech International Holdings Ltd.)的小型二極體和晶體管生產商讓投資者大吃一驚。該公司宣布，它正在「開拓房地產行業」，將以超過2.8億港元（合3,600萬美元）的價格現款買下香港繁華的山頂區一處三層樓高的豪華住宅，這是香港總價最高的單宗物業之一。

泰豐國際表示，它希望利用這一「投資良機」，「多樣化其收入基礎」。但股東對這樣的說法不以為然，在兩個交易日內就將其市值削去了大約四分之一。

至此，泰豐國際成了湧入香港和內地房地產市場一大批或大或小、或公或私的企業中的最新一家──雖然它在房地產行業並沒有任何顯而易見的經驗。

香港是一個小型而開放的市場，因而長期以來都是地區內最波動的市場之一。大陸市場相對不成熟，因而也可能出現瘋狂的價格起伏，並面臨政策風險。但由於借款利率處在歷史性低水平，政府推出了大規模的經濟刺激計畫，大批相對不成熟的後來者湧入了房地產市場，希望從中撈到快錢。

監管層和市場參與者都擔心，這些投資者所支付價格更多反映的是它們獲取充沛現金的能力，而不是市場基本面，因而把房價推高到了非理性的水平。舉例來說，北京和上海等城市寫字樓的估值保持了穩定，但空置率已達到約20%，租金降幅最大達到40%。

官方數據顯示，2月份中國 70個大中城市的住宅價格與去年同期相比上漲10.7%，達到多年來的最高漲幅。在香港，房價又回到了這個城市經歷最大泡沫時的水平；當初的泡沫被炒家哄抬起來，於1997-1998年金融危機期間破滅，造成了嚴重的後果。在最近幾個月，面對香港豪宅市場一系列刷新記錄的成交價，緊張的官員們不得不對抵押貸款採取限制措施。

中國國有菸草壟斷機構的一個省級子公司正在南方城市廣州修建一幢十分引人注目的摩天大樓。味千拉麵(Ajisen Ramen)的中國分公司斥資1,960萬美元買下上海市中心一幢大樓的寫字樓面積後，當上了房東。味千拉麵稱，這是集團拓展資產基礎的一次投資良機。

據花旗銀行（Citibank）分析師Oscar Choi統計，進入房地產市場的公司幾乎來自形形色色各行業：石油業、紡織業、製造業、大宗商品，甚至國有武器製造企業。中國最大的幾家保險公司也是房地產業的主要參與者。

一些專家已指出上世紀80年代日本的房地產泡沫是個先例。當時，麵包店主及其他較不成熟的投資者都紛紛跳入這個市場爭相購房，而當房價崩潰之時，情況截然相反。在當時那種情況下，房地產價格上漲與基本衡量指標如房租收入已沒什麼關聯，購買行為僅基於資本增值預期。

目前在中國這種狀況更為嚴重，因為中國政府收緊資金控制壓制了國內多餘資金，限制向股市及房市投資。

香港上市公司復地（集團）股份有限公司（簡稱：上海復地）董事長兼執行董事範偉，上週在一個記者招待會上就房地產市場擅自經營的公司數量眾多發泄了不滿，呼籲政府限制來自行業外來者帶來的競爭。範偉怒斥外行房地產公司增加了市場的不穩定性，他說，目前，連做服裝或造電腦的公司都湧入房地場市場，覺得他們自己也能幹好。

近幾週來，中國中央領導對控制房價上漲的措辭嚴厲，並對明顯囤地以待市場條件轉好才開發及銷售的開發商實施了懲罰。

上週四，國務院國有資產監督管理委員會勒令所有主業為非房地產業的央企退出房產地市場，這些企業共計78家。週一，國資委給這些公司15個工作日時限上報退出方案。

過去央企一向不重視中央政府的指令。在中國最大的幾座城市之外執行這些措施的更是寥寥無幾。而央企僅是不聽指令的其中一部分而已，此外還有非國有企業，甚至財力雄厚的個人。

龍洲經訊(Dragonomics Research & Advisory)研究分析師何禹欣說，中國政府的最新舉措不太可能成功，因國資委對其應有管理許可權的央企沒什麼實際權力。

但國資委此舉仍贏得廣泛讚譽。美國銀行/美林(Bank of America Merrill Lynch)分析師Christie Ju稱向「地王」告別，「地王」指的是那些付天價購地的公司。Christie Ju預計，市場競爭者減少後，房價將下滑。
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)