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五大城市房價報告:北京買90平需不吃不喝101年

 2010-03-23 04:48 桌面版 简体 打賞 0
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近日,記者對廣州、北京、上海、杭州、南京這全國五大城市房價走勢進行調查。調查發現,在樓市醞釀第二輪調控的形勢下,各地在2、3月份的成交都大幅下跌,但房價卻還在普遍上漲,顯示出開發商仍仗著手中有錢並且樓市仍處於賣方市場,急著要漲價。五大城市趨勢大致相同,驗證了「全國樓市一盤棋」的格局。
  
從去年的價量齊漲,到今年前三月的價漲量跌,下一步會延續「量跌」的態勢,還是可能又隨著3月樓市回升,重新演變成新一輪的價量齊漲?
  
調查結果顯示,形勢可能傾向於向著後面的結果發展。但是,如果第二輪調控風暴來得更猛烈,並且買房人能夠繼續扛住,讓成交量再跌幾個月,或許房價能夠真的如願回落。

房價排名第一:北京
  
典型區域房價:東三環4.5萬/平米,西四環3萬/平米,北六環都要1.5萬/平米。2月份朝陽區商品住宅的成交均價為24701元/平方米,海淀區為22161元/平方米
  
2009北京城市居民人均可支配收入:26738元
  
房價收入比:買套90平方米、西四環附近、價格在3萬元/平方米的新房,一個北京人不吃不喝要101年。
  
1-3月走勢:2月份總成交量從1月的16726套下跌到了11061套,下跌幅度達到了33.9%,現房簽約量降幅也達到32.88%,3月份北京整體開盤的均價為21330元/平方米,漲幅高達13.3%。
  
商貸政策:首套房首付3-4成,利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。
  
公積金政策:個人最高可貸80萬元,第二套房首付4成。
  
點評:北京房價之高,讓前往打探的記者都有點咋舌。東三環附近的萬科公園五號,400萬人民幣只能考慮一套一居室的81平方米的公寓;緊靠西四環的新盤四季會,打出了開盤優惠價,每平方米2.9萬元的價格吸引了一大批購房者,而據打聽,周邊的二手房價格早就已經超過3萬元了。
  
「現在,六環以外的合生世界村,在工薪階層比較熱門。」京華時報的房產記者張蓓告訴記者,真正的工薪階層是買不起五環以內的商品房的。「知道六環是什麼概念嗎?如果自己沒車的話,上班耗在路上的時間就要2個半小時。」
  
對於大部分的普通北京工薪階層來說,工資上漲的幅度遠遠被房價的漲幅拋在了後頭。「幸好我是北京人,家裡好歹有套房子。」張蓓說,在房價一天高過一天的北京,很多人乾脆連買房的夢都沒做過一個。

房價排名第二:上海
  
典型區域房價:上海房價盧灣區第一,全年商品住宅成交均價為61944元/平方米;黃浦區第二,全年商品住宅成交均價為41723元/平方米;靜安區第三,全年商品住宅成交均價為38351元/平方米。1萬多、2萬多/平方米的樓盤,基本上都在離市中心20公里以外的地方。
  
2009年上海城市居民人均可支配收入:28838元
  
房價收入比:買套90平米、中等區位、2.5萬元/平方米的房子,一個上海人不吃不喝要78年。
  
其中2009年上海城鎮居民人均可支配收入達到28838元
  
1-3月趨勢:今年2月,上海住宅市場冷冷清清,沒有新開盤項目,住宅可售量略有下滑。成交更是大幅下降了92.69%,成交套數196套,環比大幅下降92.8%。今年3月以來,成交環比下降50.6%。
  
商貸政策:首套房首付兩至三成,利率目前各家銀行不一樣,仍然有七折利率。二套房首付四成,利率1.1倍。
  
公積金政策:個人最高可貸30萬,兩人最高可貸款60萬。
  
點評:上海的房價高得令人咋舌,處於繁華地段單價10萬元一平米的外灘九里、單價14萬一平的上海湯臣一品等,完成一次置業,少則花費兩三千元,多則上億元。誠然,也有價位在兩萬多一平的,但是,位置都很偏遠。記者瞭解到,月收入達到2萬元左右的白領,因為揹負著房貸,他們生活的幸福感會久缺很多。

房價排名第三:杭州
  
典型區域房價:2月均價20342元/平方米。餘杭區均價10872元/平方米,蕭山區均價12343元/平方米。
  
2009杭州城市居民人均可支配收入:26864元
  
房價收入比:買套90平方米、全市均價20342元/平方米的房子,一個杭州人不吃不喝要69年。
  
1-3月走勢:2月主城成交均價環比漲25%,成交僅534套,比1月下降了65%,3月份成交量和均價都在回升。
  
商貸政策:首套房首付3-4成,利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。
  
公積金政策:個人最高可貸50萬元;夫妻兩人最高可貸80萬元。
  
點評:杭州雖是全國二線城市,實際房價卻與一線城市有得一拼,整個杭州城難覓萬元以下的房子,主城區的房價動輒都要三四萬,而從市中心出發,車程在 30分鐘以上的板塊,例如丁橋、下沙、三墩等,公寓房價最低也要1.3—1.4萬元/平方米,就連餘杭和蕭山這兩個一直在杭州人眼裡是郊區的板塊,也紛紛突破萬元大關。對於杭州人的收入來說,大部分人跟不上房價的上漲節奏,普通老百姓買房還是相當吃力。儘管春節期間成交量為零,可是年後首開的金地自在城,一天全部售完,房價依然還在上漲。

房價排名第四:南京
  
典型區域房價:城中3-3.5萬元/平方米;河西1.8-2.5萬元/平米;城東(仙林)1-2.3萬元/平方米;江寧8500-13000元/平方米;江北6500-10000元/平方米。
  
2009南京城市居民人均可支配收入:25504元
  
房價收入比:買套90平米、以中間區域江寧板塊3月的平均報價10633元/平方米計算,一個南京人不吃不喝要37.5年。
  
1-3月走勢:成交同比下降45%,而價格除江北之外,七大片區都在上漲,並存在捂盤等漲現象。
  
商貸政策:首套房首付3成成大趨勢,7折優惠利率基本消失,普遍8.5折。二套房首付4成。
  
公積金政策:2月公積金貸款額度下調為20萬元,二套房暫停公積金貸款。
  
點評:看完了北京、上海、廣州、杭州的房價,不禁感嘆南京是二線城市的地位,一線城市的房價和買房壓力。即便和廣州這樣的一線城市比,南京的房價也高。記者感觸最深的有兩點:一,雖然北京、上海房價比南京高,但是城市的購房政策相比南京要好些,比如公積金可貸額度都比南京高很多,即使是房價比南京低的廣州,個人公積金貸款額度也有50萬。二,南京的地鐵等交通利好被提前透支太多,北京、上海、廣州等地的地鐵已經形成網路,地鐵盤遍地開花之後,區域間房價梯度比較合理,既擴大了買房人購房的範圍,減輕買房的壓力,又促進了城市化進程。

房價排名第五:廣州
  
典型區域房價:2月均價11963元/平米。珠江新城2.5-3.1萬/平米,最貴4萬多,白雲區1.5萬/平米,****大石站8000元/平米,亞運村6500-8000元/平米,增城5000元/平米左右。
  
2009廣州城市居民人均可支配收入:27610元
  
房價收入比:買套90平米、全市均價11963元/平米的房子,一個廣州人不吃不喝要39年。
  
1-3月走勢:2月房價環比上漲2%-6%,成交量大跌7成,3月成交有所回升。
  
商貸政策:首套房首付3成,利率8-8.5折。二套房首付4成、利率1.1倍。
  
公積金政策:個人最高可貸50萬元;兩個或兩個以上最高額度合計不超過80萬元。
  
點評:不談數字,從實際層面來看,廣州雖是全國一線城市,房價卻比南京這個二線城市略低。比如廣州8000元/平米及以下的地鐵房非常多,而南京真正的地鐵盤都已破萬,廣州還有碧桂園豪園等一批4000-5000元/平米的房子在賣,但南京該價位的房子幾乎絕跡。如果說房價有泡沫,廣州房價的泡沫一定小於北京、上海、深圳、杭州、南京等城市。從3月份樓盤普遍高開、優惠也很少的情況來看,廣州房價還在小幅上漲。

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