土地交易能否和股票一樣日常化

最近，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措：其一，暫停熱點地區高價土地的交易，以穩定土地市場；其二改進土地交易方式，使土地拍賣不再只是價高者得。

暫停熱點地區高價土地的交易，是為了平息輿論對3月15日產生的三個「地王」，及隨即產生的周邊地區房價暴漲的質疑。對燒得滾燙的開水暫時降溫，不再火上澆油，理論上似乎不錯。讓地價這個房價上漲的先行指標，不再擾亂房價預期，傳遞錯誤信號，也確是當務之急。

但從制度建設的層面而言，暫停熱點地區的土地交易，並不具有制度上的範本意義。特別是在土地供應完全由地方政府調控的情況下，人為放緩土地供應的步伐，反而更易引發對土地供應短缺的擔憂。因此，這個措施是否有效，還需要觀察和配套辦法。特別是，一定要在暫停熱點地區熄火的同時，還要放水，確保土地供應從總量上不僅不減少，相反大幅增加，讓大量低價土地起到平抑地價的「平準基金」的作用。

相對而言，第二個舉措更值得關注，那就是在土地交易上不再實行「價高者得」的遊戲規則，而是通過在土地競買過程中，增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求，設立地價合理區間，控制非理性土地競價，通過綜合評標的方式交易土地。這應是全國主要城市中，率先完善土地「招拍賣」制度的舉措。

北京完善土地「招拍挂」制度的更多細節還沒有公開，從有關官員透露的信息看，差不多是在土地拍賣時，要求開發商「搭建」保障性住房。3月17日拍賣的大望京的某個地塊，基本就是這個模式。對北京將「搭建」保障性住房納入拍賣規則，效果如何，還要取決於開發商採取什麼樣的對策應對。北京在之前保障性住房建設上，也曾採用過這個模式，效果也不錯，只是沒有堅持執行。

但毫無疑問，這種改進土地招拍挂的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價格。但是，這個政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應，無論是廉租房還是經濟適用房，在制度設計上都是無償劃撥，如果和商品房的土地供應搭售，可能會被開發商「稀釋」，最終造成保障性住房的土地供應沒保障。因此，這個制度成敗的關鍵，在於具體的制度設計。

舉目全球，在土地買賣制度上，完全採用價高者得的「招拍挂」，除了香港特區，就是中國內地了。這使得開發商在高價獲得土地後，只能通過壓縮成本或提高房價，保障自己的利潤實現，前者導致「樓歪歪」，後者導致高房價。正因為如此，絕大多數國家對土地的競買採取比較綜合的辦法。比如，有的國家要綜合考慮開發商的排名和商譽；有的國家如新加坡，土地比我們稀缺，但政府不靠土地賺錢，而是用房價去倒推地價。北京的「搭建」法，事實上也難以徹底根除「招拍挂」的制度弊端。

當下土地價格不合理的根本原因，是政府壟斷了土地的供應，並通過人為調節供地節奏追求地價最大化。因此，抑制不合理的高地價，需要更多制度層面的努力。國土資源部需要制定統一的遊戲規則，並在全國建立更多的土地交易中心，使各地的土地交易和股票交易一樣日常化，而不是集中拍賣；同時，對具體地段的地價設定上限，如果買賣價格超過上限，應對開發商直接徵收暴利稅，避免人為操縱地價。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)