地王是中國樓市最大的騙局

什麼是地王?地王就是中國樓市最大的騙局。這個定義將要被歷史證實是正確的。中國樓市有很多騙局,地王只是其中之一。這幫傢伙,為了炒買炒賣哄抬房價,為了最大限度的掠奪普通城市居民的財富,編織了一個一個謊言,吹起了一個一個泡沫。現在,這些謊言和泡沫就要破滅了。

2009 年11月20日,名不見經傳的大龍地產以50.5億元高價拍下北京順義區後沙峪天竺22號地,這塊地也成為2009年北京土地市場總地價和平均樓面價的雙料「地王」。但此後不久就有人質疑大龍地產支付地價款的實力。大龍地產1月28日發布的年報稱,公司2009年實現營業收入17.48余億元,同比增長 1174.08%;歸屬於上市公司股東的淨利潤3.3887億,同比增長1425.6%。截至報告期,公司總資產為30.06余億,貨幣資金為2.55 億。

就是這麼一家公司,需要15年才能支付地價款。2月1日,因為大龍地產發生繳納地價款的困難,北京市國土局官方網站發布的「取消大龍地產順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地國有建設用地使用權出讓競得資格的公告」作了回答,同時國土局公告還稱,大龍地產已交納的2億元競買保證金將不予退還。即使大龍地產有能力支付地價款,也根本沒有能力開發,因為樓面價是周邊同等容積率的樓盤房價的兩倍。

順義天竺22號地規劃建築面積 169126平方米,容積率大約為0.62,是2009年北京推出的容積率最低的一塊住宅用地。據測算:如果將順義22號地的樓面價控制在每平方米3萬元內,將該地塊一半做成獨棟別墅,一半做成聯排別墅,售價每平方米五六萬元,才基本有利潤。而要賣到五六萬元是根本不可能的。但是,地王一誕生,周邊的房價應聲而漲。

同樣,2009年所拍出的地王,除了商業用地外,所有住宅用地的地王,面臨的是大龍地產一樣的命運。開發商給全國人民開了一個天大的玩笑,這個玩笑把房價推得老高,回過頭來才發現,原來開發商買的麵粉不是麵粉,而那個麵包的價格已經比必勝客的披薩餅都貴了,而這些披薩餅已經賣給了原本只能吃窩窩頭的人,這些花了披薩餅的錢買了窩窩頭的人,現在才知道受騙了。

其實,整個 2009年的地王,所謂的麵粉貴過麵包,只是為了忽悠房價。那麼,開發商為什麼要花這麼大的代價去炒高房價呢?那開發商不是太笨了嗎?其是開發商一點也不笨,只是聰明反被聰明誤,反算了卿卿性命。如果做個詳細解釋,那就會發現,開發商原來不是在買麵粉,而是在買碼。他們在買的是全球最大的超級賭場的籌碼,正在做著一夜暴富的美夢,嘴角還流著饞水。

去年12月30日,我在央視財經頻道《今日觀察》評論時說,地王並不是為了開發住宅賺錢,很多是為了上市融資和資產配置,所以不在乎地價,而在乎這塊地是否在市中心或者他們認為好的地段。

現在再把2009年的地王全部過濾一片,我們很快發現,這些地王除了商業用地和廣州地王是個例外,其餘全部都不可能開發,原因是樓面價全部過高,不可能有購買力支撐。我們先來說說,廣州地王為什麼是個例外,主要原因是,這塊地王總價儘管高達255億,實際樓面價才4000多元,而且,內部配套全部由市政府規劃建設,所需費用已計入地價不計入房價。所以,這個地王是個例外。其他地王只有三種結局:

一種結局是退還給政府。像大龍地產這樣是一種方法,損失保證金,把地退回去,地王從此也就成了歷史的印記,而且還比較體面。當然也有的可能要求退地重拍,上海在2007年就有這麼一個地王,11.2億拍出來,把周邊的房價拉高了,而樓面價太高根本無法開發,於是開發商要求退地重拍,只拍出了5億,加上損失1 億保證金,比作地王時整整少了5.2億,這才勉強可以開發。

二種結局是修改規劃。北京廣渠路15號地王,把周邊的房價拉高2000元,現在倒好,要求修改規劃,增加高度20米,這20 米做得好可以給這個項目增加100億的銷售收入,而整個地王也才40億,試問,規劃這麼一改,還叫什麼地王?公平和正義又在哪裡?一言九鼎,一錘定音,定不了這個音,還叫什麼地王?

三種是久拖不開發。著名的2007年的長沙地王,廣州、深圳、東莞、上海、北京、杭州、南京、成都等城市,均有這樣的地王,不管風吹浪打,我自巍然不動。也許有人會問,國家有法律規定,兩年未開發無償收歸政府,為什麼不收回?這就要看後臺是誰了,房地產是官商勾結的一個怪胎,法律在他們眼裡視如糞土。

2009 年中國樓市最大的騙局,就是地王。地王不僅僅是一場秀,而且是實實在在的把周邊房價拉了起來;地王也折射出當代中國的亂相,讓世人知道原來官商勾結僅是如此荒謬;地王同樣告訴人們,大量的地王被放大無數倍,作為主要資產上市圈錢,正嚴重威脅著資本市場和金融安全;地王,騙高了房價,騙取了老百姓買高價房,最後,也會騙了地王自己。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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