羅慰年：中國房地產「泡沫時代」來臨
這是我２００９年６月２１日寫的一篇博文。距那個時候，６個月過去了。今天重讀，覺得中國房地產形勢的發展，應驗了那時的預測。--作者記目前，中國有些城市，尤其是北京、上海、廣州等大城市，房地產的價格在回落了幾年後，又有回升的現象。有的城市，房屋的需求旺盛，甚至表現出"供不應求"的跡象。中國房地產的發展，似乎不受全球金融危機的影響，一枝獨秀。中國房地產，有沒有泡沫？如果有泡沫，為什麼房地產的價格泡沫，沒有破裂？不光沒有破裂，有的價格還在繼續升高。我們在這一輪新的房地產的異動中，要看到它後面的本質。對於中國可能出現的真正的"房地產泡沫"，我們既要有所提防，也要有所準備。
什麼是房地產泡沫
一個叫孿生姐妹的，在她們的博客裡發表了一篇博文《房地產泡沫是怎麼吹起來的？》裡講了這樣一個故事：
我認識一位北京詩人作家，她隨丈夫移居美國後，就是在克林頓時代靠著炒作房地產在幾年內將自己的資產從十萬美金增值到了一百多萬美金。她到美國時不會講英文，找不到其他工作，但是靠著懂中文的地產經紀人的幫助，她通過不斷地搬家，由小房子換到大房子，由窮人區換到富人區，每搬一次家就賺一筆。她並不是專業炒房人，她只是利用了美國售賣自住房不必繳稅的法律條款賺到了這一百多萬美金。她後來選擇移民加拿大，因為她說越貴的房子地稅越高，她沒有其他工作，交不起年年上漲的地稅，所以拿了那一百多萬到加拿大養老了。
對於朋友的通過房屋買賣發財的案例，孿生姐妹感到困惑。她們說，馬克思曾經在《資本論》中給勞動、勞動價值等概念下過定義。按照馬克思的理論，凡是創造價值的人類活動都是勞動，不創造價值的人類活動都不是勞動，而凝結在商品中的人類勞動就是價值。對於房地產價格升高的現象，她們覺得，似乎馬克思的理論說不通了。聯想到羅伯特·清琦的《窮爸爸和富爸爸》，教人們如何做一個"寄生人"。"在美國，寄生人比直接參與生產的勞動者賺得多。銷售人員、股票經紀人、地產經紀人、商品炒作者等等都屬於寄生族。他們賺到錢了，而且賺得還很多，他們的工作算不算創造價值呢？"如果羅伯特·清琦是對的，那麼，是不是馬克思的理論過時了呢？
孿生姐妹這裡提到了一個很有趣的經濟現象：也就是泡沫經濟的現象。"美國有很多公司傳授人們如何通過炒作房地產賺錢，他們同時還可以貸款給人們炒作房地產。美國的房地產熱其實不一定是需求熱，而是炒作熱。美國政府也樂見房地產熱，因為房地產熱會抬高房價，房價高了政府收的地產稅也會相應增高。"她們看到了泡沫經濟的現象，也思考了這個現象，但是卻沒有看到泡沫經濟的本質。
泡沫經濟的本質
泡沫經濟的本質是什麼呢？房地產是一種實物資產，由土地、原材料、勞動力成本決定其價值，市場需求是影響價格的一個主要因素。在正常的市場沒有受到投機炒作的影響的情況下，市場的需求的增長是可以通過生產的提高和價格的調整來平衡的。在投機炒作的影響下，價格暴漲，房地產市場需求通過價格調整加以平衡的功能就給廢了。市場的需求的信號出現紊亂。市場的真實需求，變成了市場的投機需求。市場的投機需求，成為房地產價格的決定因素。
用一個形象的比喻，房地產泡沫經濟是"魚皮花生經濟"。就像一個魚皮花生，花生是實質，魚皮是附在花生上的附加值。薄薄的一層魚皮的價值，不能超過花生的價值，否則就不叫魚皮花生了。每一次房屋的買賣的額外增值，實際上是在房屋的本來的價值上加上了一層"魚皮"。買賣的次數越多，魚皮就越厚。直到魚皮的價值超過的花生的價值。房地產的泡沫，就是這樣形成的。房地產泡沫的本質，就是附加在房地產實物資產上的"泡沫的價值"。"泡沫的價值"可能超過實物資產本身的價值。
我們以一個房地產的實際例子來說明房地產泡沫現象。一棟以１００，０００元購買的房子，經過了１０年的時間，在沒有泡沫的情況下，應該值多少錢呢？如果按照３％的通貨膨脹（不計算復利），在不計算房屋自然折舊的情況下，１０年保本價是１３０，０００。如果十年後，賣出價為２００，０００，那個高出來得７０，０００，就是"魚皮"。一棟房子，賣了Ｎ次，每次加上一層"魚皮"，"魚皮"最後就變成了"泡沫"。即使房屋不賣，浸泡在"泡沫房地產經濟"中的任何房子，一但按照泡沫市場的價格估價，馬上就被吹出"泡泡"。躲也躲不掉。
房地產泡沫的形成
查爾斯·Ｐ·金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道："泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱"泡沫經濟"。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供應量；投機交易氣氛非常濃厚。
房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
對於房地產泡沫形成的原因，《房地產泡沫》作者認為有三個原因。首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。我認為這三條中，第一條是個偽命題。對於中國房地產前些年的價格膨脹，第二條的分析是到位的。房地產的泡沫的直接的原因，是投機需求的膨脹。使得而使這種投機需求膨脹得以實現的是金融機構過度放貸。但是，中國金融服務業的不發達，使得中國沒有發生美國的"次貸危機"。在造成房地產泡沫的兩個重要因素中，前些年還缺一個，也就是"金融機構過度放貸"的因素。一旦這個因素形成了，造成房地產泡沫的兩個因素，就都具備了。"萬事具備，只欠東風"。一旦放貸標準放鬆，尤其是對購買第二套房屋的放貸和利息限制的放鬆，可以預計，中國的房地產真正的"泡沫時代"，也就隨著來臨。
解決方案和思路
上個世紀，世界上曾有過幾次的房地產泡沫。１９２３年-１９２６年的美國佛羅里達房地產泡沫，引發了華爾街股市大崩潰，導致了以美國為首的２０世紀３０年代的大蕭條。２０世紀７０到９０年代，日本出現房地產泡沫。從１９９１年地價泡沫破滅，日本經濟至今沒有走出蕭條的陰影。接下來，就是１９９７至２００７年的美國房地產泡沫和次貸危機帶起的全球金融和經濟危機。
破裂房地產泡沫對社會的影響是巨大的。《房地產泡沫》的作者說，"房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的範圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。"這一輪歐美的房地產泡沫，終於破裂了。目前，世界各國都在思考如何抑制房地產泡沫的再次發生。許多學者也提出很多有益的建議。
中國在這次危機中，因為納入了全球化的資本主義經濟體系，因而不能倖免。中國的房地產業同樣跟隨全球經濟的步子，而起落。但是，總體來說，沒有經歷歐美的房地產的噩運。中國的房地產，在這一輪房地產泡沫的破裂中，似乎影響有限。不像美國房地產價格，有的州跌到５０％以下。這給人一種假象，好像中國的房地產業，有精鋼不壞之身，不受金融危機和經濟危機的影響。
不過，還是有些學者對房地產泡沫憂心忡忡，提出一些泡沫的預防和解決之道。
潘大先生在他的博客中提出三種消除房地產泡沫的手段。不過，他的三個手段都是從貨幣的角度談的，沒有點到房地產價格虛高的"穴位"，因而，他提出的三個手段，不能解決真正的房地產泡沫的問題。
楊紅旭先生在他的海博派的博客，《抑制房地產泡沫的５個辦法》一文中提出五條建議：１、完善金融體系，從制度上防止泡沫的產生。２、建立房地產泡沫預警預報系統。３、貨幣政策、房地產貸政策要有前瞻性。４、加強和完善土地管理以避免地價泡沫。５、在本幣升值的過程中，提高監管外資的水平。我覺得楊紅旭的五條方案沒有找到解決房地產泡沫的解決之道。
抑制泡沫根本之道
擠掉房地產泡沫的根本之道是什麼呢？我們要注意到，根據金德爾伯格的定義，泡沫式"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲"。在這個定義中，至為關鍵的是"連續過程"這四個字。房地產泡沫和任何泡沫的形成的秘密，就在於"連續過程"上面。只要我們人為地中斷了這個""連續過程"，就抑制了泡沫的形成和發酵。上面說的北京詩人作家例子，在美國有一個限制，必須在購買的自住房中居住兩年，就可以獲得房屋買賣淨利潤的免稅的待遇。這實際上是鼓勵人們通過房屋買賣投機來掙錢。這也就是房地產泡沫和次貸危機的政策的原因。
我認為，商品的二次銷售的價值實現和價格增長，要與一次銷售區分開來。要按照"拍賣行業"的"價值"增長的思路去認識"被拍賣商品"（在這裡是二手房）的價值和價格。通過流通領域的二次或三次直至Ｎ次的買賣，第一，不會給商品增加更多的實際使用價值；第二，它所增加的是"拍賣價值"或者"泡沫價值"，是投機需求膨脹的"心理價值"，而不是實際價值。"泡沫價值"可以表現為實際的市場"泡沫價格"並兌現為貨幣，但是，這種"泡沫價值"是有社會成本的。在任何社會，一部分投機者通過投機獲得的利潤，必是另一部分不投機者付出的勞動代價和社會成本。一個公平的社會，要通過稅收的手段，調節由投機造成的"暴富"，以維持社會的公平。對於"泡沫價值"，政府課以重稅，是抑制房地產泡沫的根本之道。目前中國有些城市實行５年的時間限制，還不夠。房屋買賣的盈餘部分，任何時候，都要課以重稅，也就抑制了房地產投機者投機的熱忱。當然，房屋出租是一種變相的"泡沫價值"的實現手段，也應該參照對房屋二次買賣課稅的思路，加以限制。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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