一道簡單的算術題：房價崩盤的後果有多可怕

可怕的房地產泡沫對國民生活造成的負擔已經太過沈重，不崩盤全民買不起房，如果崩盤，至少一年以上的國民總收入就這樣蒸發了......

當前房價之高已經難以衡量，北京房價自11月份上漲5.7%之後12月又持續上漲，僅截止至11月份時房價收入比就已經超過27：1，同時至今為止上海10 月份房價收入比超過17：1，深圳房價收入比超過15：1廣州房價收入比也超過13：1，南京房價收入比超過12：1，就連大連的房價收入比也超過普通家庭收入的12倍以上，全國重點城市的房價已經遠超於居民承受力。

據12月7日，中國社科院在京發布2010年《經濟藍皮書》，2009年城鎮居民收入房價比將達到8.3倍，農民工房價收入比為22.08倍，農民的城鎮房價收入比為29.44倍，大大超出百姓承受範圍。上面兩組數據說明按國際慣例的合理房價收入比1：3-6來衡量，當前城鎮房價已經出現泡沫，而且部分城市的房價泡沫非常嚴重。

儘管當前房地產投機者居多，房價被直線炒高，但是不能迴避的事實是，房子的最終用途只是居住，其它附加的資產屬性在沒有需求力的情況下都是虛擬的，而以中國目前的房屋建築質量來衡量，此前與當前所建造的房屋其使用壽命只有40年左右，一線城市1：500甚至以上的租金回報率已經太低，按現有房屋使用年限為40年計算，靠其出租根本無法收回購房成本，回報率低於國際合理投資比例已經接近50%，如此計算一線城市房價泡沫已經至少高達50%，而其中北京的泡沫比滬廣深還高，也是風險最大的城市。

房價泡沫能否持續主要取決於後續市場的購買力支撐，以2008年北京城鎮居民人均收入計算，27：1的房價收入比顯示出北京房價已經徹底失去真實購買力支撐。09年樓市的火爆中多數源於投機性需求的拉動，而絕非市場真實需求帶動，因此一旦房地產調控遏制住投資與投機需求，北京房價將徹底陷入大跌通道。同時可以看到即便沒有政策遏制投機需求對樓市的推動，以其超過東京房價收入比幾倍以上的房價泡沫，受人均收入每年僅能以10%的速度上漲購買力嚴重不足的影響，房價泡沫最終依舊會破裂，房價也將進入大跌之中。

北京如此，其他城市也同樣，只要人均收入永遠跟不上房價的上漲速度，房地產泡沫遲早都要破裂，而房地產泡沫破裂後需求群體就會一路殺跌，只有房價收入比達到國際平均水平1：6左右到購買力所能承受的範圍才能夠企穩回升，因此按2009年11月份數據：目前全國城鎮平均房價4785元，城鎮居民房價收入比8.3：1計算，房價收入比降至1：6需要下降28%，房價泡沫破裂後的平均房價為4785X（1-0.28）=3445元，按目前全國城鎮住宅總面積 177億平方米（2008年國家統計數據全國城鎮人口人均住房面積為28平方米，2008年底全國城鎮人口總數為6.02億，全國住房總面積應為 168.56億平方米，09年新開工面積為約9億平方米）計算,泡沫破裂後全國住宅資產總價值將跌掉【177億X4785=846945億】減去【177 億X3445=609765億】=237180億元。

如果按農民工的城市房價收入比22.08：1計算，房價收入比降至1：6需要下降（1-0.368）=63.2%，全國平均房價會降至（4785X0.368=）1760.88元，按目前全國城鎮住宅總面積177億平方米計算，泡沫破裂後全國住宅資產總價值將跌掉【846945億減去（177億X1760.88=）311675.76億=535270億左右。

如果再按農民與城市的房價收入比29.44：1計算，房價收入比下降至1：6需要下降80%，全國平均房價會降至4785X（1-0.8）=957 元，按目前全國城鎮住宅總面積177億平方米計算，房價泡沫破裂後全國住宅資產總價值將跌掉【846945億減去（177億X957=）169389 億=677556億元。以目前農民的收入計算，將永遠不會是城鎮樓市的支撐者，因此這個數字毫無意義，也忽略不計。

但是城鎮居民與農民工和每年畢業的大學生對城鎮住宅的需求至少要5：5均分，因此合理的房價應當界定於城鎮房價收入比與農民工與大學生的房價收入比之間，同理可得，如果房地產崩盤，全國城鎮住宅總價值將要跌掉的應當是（237180+535270）÷2＝386225億元，遠超於08年全年的國民生產總值，也就是說如果房地產崩盤將跌掉一年以上的國民總收入。

可怕的房地產泡沫對國民生活造成的負擔已經太過沈重，不崩盤全民買不起房，如果崩盤，至少一年以上的國民總收入就這樣蒸發了，十年的房地產發展究竟給中國帶來了什麼，看到這裡已經一目瞭然。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)