宋祖德：誰是高房價最大的受益者

2009-12-15 13:10 祖德近日花了幾天看《蝸居》，有些話不得不講出來。那就是中國的房價遠遠地超過了老百姓的經濟收入水平和購買力。有個衡量房價高低的標準叫「房價收入比」，指的是一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。國際上公認的合理的住房價格的「房收入比」為3至6倍。中國的房價收入比是多少？儘管目前公布的數據各不相同，但最保守的估計也在10以上。普通老百姓要不吃不喝工作10年以上才能買得起一套房子。中的房價已經遠遠超過國際公認的合理範圍。老百姓買一套房子，首付掏空了積蓄，分付款則透支了未來的收入。面對高房價的盤剝，絕大多數中國民眾把這筆帳算在了房地產商和炒房團身上。實際上，高房價最大的受益者是掌握土地的地方政府。只要地方政府不放棄在畸高房價中所獲得的巨大利益，房價就不可能降到中國老百姓能承受的水平。

祖德認為，政府在房地產成本中的所得分為三種：土地成本，稅收成本和腐敗成本。

房地產的成本中最大的一塊就是土地。中國不是土地私有制國家。中國的土地名義上是「集體所有」，實際是政府所有。政府是中國最大的地主。中國所有的土地買賣，買賣的都不是土地的所有權，而是使用權。土地的所有權和處置權都是歸政府。房地產商先要從房地局那裡買到地，才能蓋房子。因為政府壟斷了土地，所以這是一個徹頭徹尾的「賣方市場」。土地值多少，全是由批地的官員說了算。對於土地，地方政府又是定價者又是賣方，地價能不高嗎？抬高地價對地方官員的政績也有好處。現行的地方官員政績考核體系以GDP的增長作為考核的主要指標，地方政府為了自己的政績，必然會千方百計地增加GDP，而增加GDP最好的辦法就是賣地。地方政府的賣地收入已經成為財政收入的重要補充來源。地方財政變成了「土地財政」。地方政府不抬高地價，怎麼養活這麼多公務員？怎麼拉動GDP增長來凸顯自己的政績？麵粉漲價了，饅頭怎麼可能不漲價？地價漲了，房價怎麼可能不跟著一起漲？

政府成本中還有一部分沒有進入政府賬戶而開發商也不願公布的成本，那就是我們常說的「腐敗成本」。中國的房地產業是官商勾結的腐敗重災區。近年來落馬的巨貪中，多和房地產業有關。如原最高法院副院長黃松有，原上海市委書記陳良宇，原蘇州市副市長姜人傑，原北京海淀區長周良洛，原郴州市市委書記李大倫等等。在中國，如果沒有和政府官員過硬的關係，根本拿不到地，也當不成房地產商。2008年1月31日以受賄罪被判處死緩的原南京市委書記王武龍的落馬，就是因為在1995年違法把一塊南京市的黃金地段的開發權給了自己的弟弟房地產商王文龍。，曾經的上海首富，2002年在胡潤富
豪幫上排名第11位的房地產商周正毅原來是搞餐飲業的。他能以零地價拿到有上海最後一塊黃金地皮之稱的「東八塊」的開發權，離不開原上海市委書記陳良宇弟弟陳良軍的幫助。有媒體稱，陳良軍視周正毅的餐廳「阿毛燉品」如自家飯堂，經常有人撞見陳良軍在此高朋滿座，不付一分錢。陳良軍本人也利用和陳良宇的關係在土地上發了一筆橫財。2002年至2003年，陳良軍想在上海市寶山區拿一塊土地，並多次找寶山區區委領導幫忙。後者請示陳良宇，陳同意並表示「按規定辦，把好關」。在陳良宇的幫助下，陳良軍獲得了600畝土地的使用權。隨後他將 600畝土地的使用權以1.18億元倒賣給了開
發商。通過賣地，陳良軍一夜之間就變成了億萬富翁。而這1.18億元賣地款最後還是會被開發商轉嫁到買房者頭上，陳良軍的一夜暴富，實際上是建立在對買房者財富的掠奪上的。

向手握土地審批權的官員行賄已經成了房地產業的潛規則。但無論上海的房價漲得多高，貪官們都不用擔心買不起房。更出格的是，他的大部分購房款，還是向房地產開發商索取的，自己不用掏一分錢。可以說，廣大房奴辛辛苦苦積攢的購房款，有很大一部分被掌握土地審批權的貪官給榨取了。

祖德認為，政府的經濟一直跳不出一個怪圈，那就是「一放就亂，一抓就死」。前幾年流動性過剩、投資過熱，各地到處開工上項目，物價節節攀升，房價都炒上了天，老百姓受不了，整個社會壓力太大，結果溫家寶搞了宏觀調控，給過熱的經濟降溫，不巧正遇上全球金融風暴，整個中國經濟就短短几個月一下從沸點降到冰點，大量地工廠倒閉，大批的工人失業，大群的大學生畢業找不到工作。當前儘管溫家寶口頭上充滿信心，可是大家內心都感覺到經濟形勢非常的嚴峻。要知道在歐美民主國家，在日本、韓國乃至一水之隔的臺灣，那裡的經濟形勢也非常嚴峻。世界上沒有一個執政黨把每年至少百分之八的GDP增長像詛咒一樣加在自己身上，而且一背就是十幾年－除了中國。從經濟常識來看，沒有一個經濟體可以長期保持年百分之八以上的GDP增長，這不符合經濟規律。如果政府不顧一切地運用經濟刺激手段拔苗助長，那麼勢必以透支國家的長期發展後勁為代價，其結果就是國家在經濟衝刺之後倒地不起，長久地一蹶不振，日本就是一個現成的例子。高速的經濟發展成了政權合法性事實上唯一的支撐點，也就因此被上升為中國唯一的「硬道理」。正如自然界的晝夜
寒暑、春夏秋冬一樣，經濟也有其自身的盛衰週期，這是客觀規律。嚴重違背客觀經濟規律，不顧一切代價的拉動GDP，這和當年的大躍進、大煉鋼有什麼本質的區別嗎？這算是先進還是落後？

再說了，前幾年經濟領域確實存在著嚴重的盲目和混亂，然而這並非僅僅是經濟領域自身的問題。症狀雖然表現在經濟上，可是病根卻並不在經濟上，而在於政治上。正是長期一黨專制所造成的權力過分集中，缺乏有效監督與制衡才滋生了當今嚴重的政治腐敗和權力濫用。在日益成熟的權力市場化機制下，在權錢交易無所不在的「和諧社會」中，經濟怎麼會不亂？這可能嗎？就好比足球比賽中裁判帶哨下場踢球，賽場能不亂嗎？靠嚴管球員，靠暫停幾輪比賽能解決問題嗎?你得管好裁判。足球黑哨不除，中國足球就完蛋；經濟黑哨不除，中國經濟照樣完蛋。可現在政府的路線是賽場混亂歸咎於球
員，停止比賽，加強裁判的領導，你說這是先進還是落後？

房價暴漲時，地方政府和開發商一起悶聲發大財。現在房價稍有下跌，離廣大民眾能承受的範圍還很遠的時候，地方政府卻迫不及待地跳出來救市。說什麼「買房就是愛國」，「房價大跌最終受害的是百姓」。為什麼民眾買不起房地方政府不操心，房價略有下跌地方政府卻開始哭爹喊娘呢？因為如果房價下跌，地方政府的賣地收入就要減少，財政就會吃緊。地方政府為什麼要不顧公眾的強烈反對維持高房價，歸根到底是因為它才是高房價最大的受益者。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)