看淡上海房市 投資客紛套現

2009-12-11 16:59 當上海房展會"無房可賣"時，二手房交易卻風生水起，交易量再創佳績。專家認為，此次"個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復復到五年"的政策調整，會抑制上海未來部分短期投機需求。

上海中原地產報告顯示，11月上海二手房成交套數較10月增加8.3%，成交均價為平方公尺人民幣1.83萬元環比下跌1%，出現今年首次回調。

國務院決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年，許多投資客開始看淡後市，紛紛將手中高檔物業掛牌出售。

上海二手房市場的年末放量，主因仍是政策優惠到期引發交易需求的劇增。中低檔二手房在10月掀起一波成交熱潮，11月，高檔物業拿到"接力棒"。

中原地產的報告指出，11月，上海中心區域除黃浦和徐匯區成交量出現回落外，絕大部分區域的二手房成交量，均出現了明顯增加，增幅較大的區域為盧灣區、靜安區和長寧區。在相對偏遠區域中，虹口區和寶山區的成交量較上月分別減少17.3%和4.7%。從價格成交結構看，人民幣200萬元以上的二手房成交套數佔比達到30.43%。

中原地產研究諮詢部高級經理馬冀表示，近期高檔物業出現放量，是因這些高檔物業的租金走低，長期投資回報率較低；另方面，部分區域很多業主並不看好後市，認為目前已沒有上漲空間，開始拋盤套現，特別是持有物業二年以上的投資客抓住契機紛紛套現。

中原地產報告指出，在交易環節的各項稅收中，營業稅率最高，對調節需求最具影響力，此次調整會對未來部分短期投機需求起到一定抑製作用。在政策實施後，上海市場會呈現掛牌量迅速下降，由售轉租現象明顯，買賣交易速度減緩徵兆，不排除不足五年房東掛牌將額外稅費攤到掛牌價中，短期來看仍無法平抑房價。長期，如果價格逐步升高，市場將步入交易低谷。

一位將市中心數套高檔房掛牌出售的本地投資客表示，無論是政策退出，還是價格飆漲後隱現的短期調整風險，都讓他和身邊的朋友感覺到"現在已不適合持有高價房"。

他表示，最近一兩個月，外地資金湧入上海的速度很瘋狂，新資金對價格的敏感度較低，掛牌價哪怕比市場價高出10%也很容易出手，這讓大家非常擔心。"在上海樓市投資，卻聽不到上海口音，這就是目前上海樓市的現狀。"

據瞭解，許多投資客已將目光投向上海郊區及臨近省市，例如嘉興、桐鄉，這使當地房價出現快速上揚。一位投資客說，他10月在嘉興投資的一套房產，買入不過每平方公尺人民幣5,000元，現在二期均價已漲到1萬元，升值速度之快令他始料不及。

不過，這一切都與剛性需求"無關。高漲的房價已讓許多剛性需求人士放棄購房。一位在外資企業工作、夫妻年收入合計稅前30萬元的耿先生表示，從年初看房到年尾，他已徹底打消購房的念頭。