北京二手房進百萬時代 市民嘆兩輩子掙不出房錢（圖）

2009-12-10 22:48

連北京的二手房都已經跨入百萬元時代，高房價給大家帶來比較大的心理衝擊，不僅改善住房的夢難以實現，而且還會影響到社會財富的分配。 　　

中國指數研究院副院長黃瑜稱，土地本來就稀缺資源，如果是土地供應量減少，那麼要的人又多，供給和需求不是很對稱，對價格肯定會起一定的帶動作用。

中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立稱，土地供應減少，與貨幣政策有很大關係，因為地方政府有了銀行充足的資金供給，對土地出讓金的依賴程度下降，就不急於賣土地，所以這也是地方政府今年在房地產紅火的情況下，土地供應減少的一個很重要的原因。

瘋狂的房子: 北京篇

電視劇《蝸居》的熱播帶動了大家對房價的關注，而近期節節走高的房地產數據更刺激了購房者的神經。您眼中的房價是不是太高了？高房價會給您的生活帶來什麼影響？我們《經濟半小時》欄目在各大網站上展開了百萬網友房價問卷調查，期待您的積極參與，發表自己的看法。

在展開這次網路問卷調查的同時，我們也對各地房價進行了實地調查。先來看看北京，剛剛過去的11月份，北京10家重點房地產經紀公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數和增幅均達到今年以來的最高值。而京城二手房均價更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個數字說明瞭什麼？最近我也去一些中介公司看了看，發現在100萬元以下的二手房都已經很難找到了。連北京的二手房都已經跨入百萬元時代，市民對此有什麼樣的感受呢？一起來看看。

市民:"老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現在應該是最高點了，但我擔心是不是還會漲到4萬，所有同志大家說起來這房價，說實在的都暈菜，包括您，要不否則的話您今天也不會站在這採訪這問題，對不對，這是都暈菜的一件事。"

在北京，買不起房的人很迷茫，那麼，擁有房產，看著房價上漲的人是不是心裏樂開了花？

記者:"您現在自己買的有房嗎？"

市民:"對，自己買的，但是現在房子增值了，您是一種什麼樣的感受，增值了也不夠

增值了我們也不賣，你賣了以後沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴。"

21世紀不動產的工作人員告訴記者，房價從年初到現在，有的樓盤價格已經翻了一倍，高房價的壓力下，小戶型開始熱賣。

"小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明瞭什麼，說明現在房價居高不下，工資也不漲只能買小戶型。"

採訪中，雖然買了房的，沒買房的對高房價都不滿意，但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

尹中立:"房價的大幅度上揚，就會導致社會貧富差距的進一步的擴大，因為有房子的人，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會更加有錢，然後沒錢的人沒買房子的人，就會更加貧困，它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝，會越來越大。"

明年房價繼續上漲？

從對這幾位北京市民的反應，多少也說明，高房價給大家帶來的心理衝擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實現，而且還會影響到社會財富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房價高漲讓大多數人都樂不起來。一般來說，住房價格與城市居民家庭年收入之比應該在3-6倍的範圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。2008年，北京市城鎮居民人均可支配收入為24725元，那麼，現在的北京房價又漲到多少了？我們來看一看。

"我現所在的位置是在北京的東四環，我身後的萬科藍山這個項目，也於今天開盤了，它也對這一地區的房價，給出了一個最新的價格，那麼這個價格又是多少，我們去看一看。"

記者:"五層左右的是29000元每平米？"

銷售人:"中間是3萬元每平米，高層是3萬以上。"

記者計算了一下，以每套160平米計算，每套房子的價格就高達五百萬元左右，但這樣的價格並沒有嚇走買房人，前來簽約付款的還是絡繹不絕。

"在北京最近開盤的樓盤中，萬科藍山的價格並不是最高的，我們現在也來到了位於

二環和三環之間的，三里屯SOHO，那麼它的價格又是多少，我們準備去看一看。"

當記者來到三里屯soho售樓處時，交易大廳已經有不少前來看房的人，銷售人員告訴記者，今天只有15套房子推出來。

"按揭的話大概在42000到48000之間不等。"

馬駒橋開車到國貿，大概需要30分鐘的時間，但這個名叫融科·香雪蘭溪的樓盤價格每平米也漲到了12000元以上。

記者:"一期是多少？"

"一期七八千。"

記者:"什麼時候？"

"今年4月份，現在二期都賣到12000元每平米了，翻倍了。"

從調查情況看，北京房價全面上漲。

"不同類型的二手樓盤不太一樣，在外銷的或者比較高檔的公寓這邊，我們看到劇烈的漲幅已經到了40%左右，從年初到現在積累的幅度比較大，那麼相對來說更中低端一點的樓盤幅度可能沒有這麼大，那也是有個25%以上的漲幅。"

盧航還告訴記者，根據他們統計，從2004年開始，北京每年一二手房的交易量在二三十萬套之間，但2007年受經濟危機影響，交易量出現了嚴重的下跌，因此他們預計今年一二手房的成交量應該在45萬套左右，由於新房供應沒有改善，所以房價應該超過目前的水平。

"但是今年一個非常萬幸的情況，就是我們在年初預計的，今年下半年的房地產價格的報復性反彈會比現在嚴重的多，但沒有發生的是一個最主要的原因，還是放大量的二手房，因為看到周邊的新房，把價格拉的很厲害，開始進入到這個市場裡頭，一定程度上使得房價有了比較大程度的平抑，否則今年到今年年底的話房價還不止是今年的這樣一個房價。"

就在很多市民反映房價高的離譜的時候，北京華遠集團董事長任志強卻表示，明年房價還會繼續上漲。

"11 月份北京的庫存，所謂的庫存已經少於10萬套了，從來沒有過的10萬套什麼概念，今年大概要賣15到17萬套房子不夠一年賣的，如果要按這樣算的話大概8 個月的存量，可是我們這個房子，所謂存量是指領了銷售證，領銷售證可能還在地平線，房子還沒起來，那麼等到房子起來，可能要有一年半的週期，如果你這個庫存量不能滿足這一年半的週期，也就是說房子沒蓋完的時候全都賣光了，後頭又跟不上，因為我們供應量是在減少，新開工在減少，它肯定會漲價，沒什麼可討論的。"

誰把北京的房價送上了一條快車道？

在任志強看來，北京的房價還會繼續上漲，他判斷的依據就是商品房的供給出現了短缺，庫存量、供應量跟不上銷售量。

他這個分析是從供需關係著手的，從這個角度看，對房價產生影響的第一個因素就是土地供給。那我們就先來看一看，北京的住宅用地現在到底有多少？是不是土地在推動房價的暴漲？

今年北京市計畫的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國土局的網站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計畫用來建商品房的土地只有700公頃，這一數字遠遠低於2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。

中國指數研究院副院長黃瑜:"土地本來就稀缺資源，然後再加上，如果是土地供應量減少的話那麼要的人又多的話，如果供給和需求不是很對稱的話，對價格肯定自然會起一定的帶動作用。"

開發商為了搶地，北京的天價地王也像雨後春筍般冒了出來。那麼，北京市為何壓縮商品房用地規模，引發出一個個地王？任志強告訴記者，北京為了建設850萬平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。

任志強:"你要加保障性住房，另外增加土地指標，你不能在增加保障性住房時候，去擠商品房的土地用地指標，這種擠的辦法最後商品房的供給越來越少，投資上不去產量上不去，供不應求的現象越來越嚴重。"

那麼，北京今年為何在增加保障性住房的同時，不另外增加用地指標？中國社科院地產專家尹中立也做出了自己的分析。

尹中立:"土地供應為什麼會減少，這與貨幣政策也有很大關係，因為地方政府有了銀行的充足的資金的供給，它就對土地出讓金的依賴程度會下降，它就不急於賣土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產紅火的情況下，土地供應減少的一個很重要的原因。"

住宅用地供應減少的情況下，北京的土地價格一路上漲，根據中國指數研究院的統計，截止到11月23日，北京住宅用地的價格已經達到4933元每平米，同比上漲31%。

任志強:"北京估計今年土地出讓金超過800多億元了，往年連續幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應量，但是比原來年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務大大超支，那也就說你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會更貴 房子也會更貴。"

中國指數研究院副院長黃瑜:"其實這個各地的土地財政，是已經叫第二財政，大家都以各個城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠佔到財政大概30%，很多很多城市都能佔到，甚至高的話能到70% 80%。"

土地供給減少，開發商高價搶地，市場供需不平衡，把北京的房價送上了一條快車道，一般老百姓的收入難以追上房價上漲的腳步。

這還只是從房地產市場的供需關係來分析房價走勢，實際上，我們在調查中發現，一些開發商還通過特殊的銷售方式，在抬高房價。

是否個別開發商乘機哄抬房價？

前面我們看到，土地供應的減少在進一步推動北京房價快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價量齊升，四環內的平均售價達到19750元，四至五環路達到17391元，五至六環路平均售價首次破萬，達到10314元。

火爆的樓市是供需關係決定的，但也不排除個別開發商乘機哄抬房價的影響。我們的記者在採訪中就遇到有開發商採用了一種早在2006年就被建設部、發改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎麼幹的？

記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網上，三里屯soho的均價從每平米4萬元上升到42000元，3天時間裏每平米漲了2000元，這樣的奇蹟，三里屯soho是怎麼做到的？記者也來到了銷售現場。

"18和 19層這兩個層上保留的東西，一直沒賣就想等到今天來售，所以很多客戶都沒買上。"

這樣的說法讓記者警覺起來，因為這和國家要打擊的捂盤惜售、抬高房價的行為很相似。

"因為咱們公司保留了一部分，當時開盤之前有200多個客戶要買，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣保留了，然後等到市場好些就拿出來。"

那麼，捂盤的銷售方法是否能綁架房價呢，在北京郊區的融科·香雪蘭溪樓盤，銷售人員這樣告訴記者。

"今天只開了40套房，就這一小溜，一單元還沒開，包括01 03單元都沒開。"

銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣一個單元，要三次才賣完。由於控制了銷量，所以大量買房人都要經過排號才有可能買到房。

記者:"1單元什麼時候開，知不知道？"

"還沒價。"

記者:"開盤得多少錢？"

"開了你們也未必能買得上。"

記者:"為啥？"

"一樣，您要是不排隊的話，像頭前一開盤的時候，提前3天就跟這排隊。"

記者:"提前3天排隊？"

"對 ，24小時不走。"

銷售人員告訴記者，每次開發商只拿出很少的房子推向市場，通過前期宣傳，吸引大量的買房人，他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來簽約，記者注意到，由於買房人擔心失去簽約資格，所以往往只能價格上做出讓步。

"排完號，還得來再摸號，不見得能買上。"

記者:"還得再摸號，摸什麼號？"

"叫你今天來，你不是來了嗎，來了之後，一二三四五六七八九十，一共發60個號，賣40個房子，再來抽，看能不能抽著你。"

記者:"再來抽是吧？"

"對。"

記者:"你今天買上了嗎？"

"買上了。"

就這樣，買房人懷揣著千軍萬馬過獨木橋的心理，衝上了開發商設計好的搶房戰場，這時，價格已經不是主要因素，能不能買到房才是他們關心的重點。記者在財務室看到，不少幸運者正在交定金，財務人員告訴記者，定金交了，不管買沒買房，都不再退。

記者:"定完房子先交兩萬，是吧，然後再等著簽合同。"

"對。"

離開財務室，記者重新來到購房大廳，詢問不久後再次開盤的價格。

"一單元要是開了你算算，一單元要是開了15000元每平米。"

記者:"能這麼高嗎？"

"還真是這樣，不開的原因就是為了漲錢。"

記者剛問完，就又有兩套房屋賣了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。

"還有倆，下午可以回去了。"

問你個問題，如果你去菜市場買白菜，品質都一樣，你會挑什麼樣的白菜？那當然會挑最便宜的。可是，如果菜市場所有賣白菜的攤主都把規矩改了呢？比如讓你排號，但還不一定能買得上，後面還得抽籤，抽中了才有可能買到白菜，這時候你關心什麼？那我當然首先會擔心能不能買的到，這個時候價格高低已經成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買白菜的機會，價格高點就高點吧。

所以你看，在自由市場消費者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買別人家的，白菜價格很難漲起來。但現在換一種捂盤排號抽籤的銷售方式之後，能不能買到就成了首先考慮的問題，價格反而不重要了。要是北京的菜市場都這麼賣白菜、賣蘿蔔，估計價格也能漲起來。

所以說，開發商在這裡玩了一個障眼法，人為製造房源緊張的氣氛，從某種程度上說，這就是一種變相的哄抬房價。可是，開發商敢玩這種遊戲，還是瞅準了市場供應緊張，房價連續上漲。如果供大於求，房子賣不動，房價走低，它這種遊戲也玩不下去。面對瘋狂的房價，怎麼辦？我們來聽聽學者的意見。

就在房價高漲的同時，國土資源部也推出了《限制用地項目目錄2006增補本》，這一目錄中，明確規定:宗地出讓面積不得超過下列標準:小城市（鎮）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

尹中立:"你如果成片開發規模太大的話，它就會形成價格壟斷，事實上就會形成價格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個區域，讓幾個開發商去，在一個土地上開發，它就會形成價格的競爭，就有利於消費者，這是方向是對的。"

記者注意到，剛剛結束的中央經濟工作會議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)