幕後推手撲朔迷離 北京"地王"疑為政府陰謀

2009-12-01 23:29 北京土地爭奪戰終於在臨近年末時達到了最高潮，順義區的天竺22號地成為北京今年的"三料地王"。同時被推上舞臺中央的還有地王的製造者大龍地產。

按照2009年大牛市的盈利水準，大龍地產償還完所有的地價款需要19年；它目前的土地儲備僅為164萬平方米，之前所拿地塊的平均單價不足2500元--從資金狀況到產品形態，地王製造者與新地王之間似乎毫無緣分可言。

但作為順義區政府的直屬企業，成為地王製造者似乎又是順理成章的事。

製造地王

11月20日，被業界稱為"北京中央別墅區最後一塊低密度地塊"的順義區後沙峪鎮天竺22號住宅用地，引來了12家開發商參與競逐，其中不乏保利、遠洋、中建、龍湖、合景泰富等地產大鱷。

根據公開資料，該地塊土地面積 52.7萬平方米，起始底價就高達14.1億元，結果出人意料。經過190餘輪的激烈競爭，大龍地產以50.5億元的價格拿下該幅地塊。最終成交的樓面地價超過30000元/平方米，天竺22號地成為北京今年以來起始單價、總價、成交單價的"三料地王"。地王的製造者是名不見經傳的大龍地產。

拿下地王的第一時間，大龍地產董事會秘書馬志方在拍賣現場向眾媒體宣布，大龍地產為順義區直屬房企，60%的業務集中在順義區，並於2005年實現上市，大股東為北京順義大龍城鄉建設開發總公司，實力雄厚，資產過百億。

隨著北京新地王的誕生，大龍地產開始面臨越來越多的資金質疑。

記者查閱了大龍地產2009年三季度的財報，大龍地產總資產約為29.4億元，經營活動產生的現金流量為6億多元。

"從財務上看，短期內支付地王的土地款，對於大龍地產是個考驗。"業內人士表示。

據記者瞭解，在50.5億元土地出讓金中，開發建設補償費為13億元，其餘為土地收益金。也就是說，按照合同約定，大龍地產需在3日內交清的地價款就達到37.5億元。

值得一提的是，拿下該幅地塊前，大龍地產擁有的土地儲備為164萬平方米，其中49%集中在北京，土地成本僅為2229元/平方米。

從2229元/平方米到30000元/平方米，某大型央企子公司的高管認為，大龍地產此舉有些冒進。"從低端的產品突然到最高端的產品，對於企業的資金實力、公司治理、開發團隊等都是很大的挑戰。"他說。

而大龍本身的處境也被置於鎂光燈下。該高管透露，大龍地產在宣武門的某項目拆遷工作長時間陷入困局，佔壓了公司資金的同時，也損耗了時間和成本。儘管其母公司可以提供較為強大的支持，但從整體上看，還是給人以實力不足的感覺。

同樣持此觀點的還有龐博國際地產機構執行董事劉東，龐博國際在北京以代理高端項目為業界所知曉。"如果是龍湖、保利或者遠洋拿了這塊地，對於未來的產品我能有大概的形象和概念。但對於大龍地產能夠帶來的產品，我現在還沒有任何的概念。"劉東說。

幕後推手

儘管外界質疑不斷，但這些問題對於大龍而言並不是不能跨越。

某統計機構負責人對本報表示，大龍根本無須支付50.5億元之多的地價款。按照他的說法，目前土地交易的地價款由四部分構成：土地出讓金、開發建設補償費用、大市政以及政府土地收益。

而業內通常在開發建設補償費用上作文章，讓這一價格虛高，最終這一部分會返還給一級開發商。但天竺22號地的一級開發商並非大龍地產，而是英誠房地產開發有限公司。該公司旗下項目龍灣別墅 (論壇 新聞 視頻)同時也緊鄰22號地，因而被看作該地塊的有力競爭者，但最終它沒有出現在競拍現場。

既然與一級開發無關，對22號地而言，可以有所鬆動的只有大市政。這一部分資金通常由地方政府拿走，因而上述人士表示，"對順義區政府來說，這不過是一個左手倒右手的過程"。

針對土地出讓金這一部分，上述人士透露，根據北京國有土地基準地價，該地段的土地出讓金並不高。

按照慣例，土地基準地價應定期調整，北京市最近一次調整是在2002年。記者查閱相關資料發現，天竺地區居住用地被列為六級地塊，若按熟地論，基準地價單價在1060~1820元之間。即使執行最高標準，該地塊的土地出讓金也僅為9.6億元。

"如此可見，大龍的資金負擔並不重。"上述人士說。

值得注意的是，在某國企背景開發商看來，對於順義區政府而言，由本區直屬企業拿下該地塊另有深意。

"區裡面一定要有龍頭企業。土地是可以作為資本金的，項目開發出來之後的市值有多少錢。順義區政府馬上就可以多一個百億企業了，而且還能解決多少人的就業問題。"該國企背景開發商說，假如該地塊被其他開發商拿走，順義區政府損失將非常大。

另一位接受本報記者採訪的開發商也認為，大龍拿下新地王，可以看作一個由區政府牽頭、有意為之的營銷。"趁形勢好，通過市場重新定價區域內的資產"。

此外，關於大龍產品形態方面的質疑，一位接近大龍地產的人士對本報透露，不排除合作開發的可能性。

那麼，誰可能成為大龍的合作夥伴？一則3年前的舊聞似乎可以作為參考。上述接近大龍地產的人士透露，2006年11月，大龍偉業董事會發布公告稱非公開增發1.1億股，萬科本為該增發計畫中的主要認購方，但後因種種原因，萬科並未參與。

"大龍是萬科早期介入北京市場的合作夥伴之一，但這次是否有合作尚不得而知。"上述人士說。